Kam směřuje výstavba průmyslových hal v Čechách a jaká je jejich budoucnost, bylo hlavním tématem realitního panelu konference SpeedCHAIN. Na pódiu se sešel silný panel zástupců developerských společností spolu s mezinárodním konzultantem, který diskusi obohatil o nezávislý analytický pohled. Panelem provázela a odpolední sekci moderovala matadorka průmyslového trhu Simona Veselá.
Inovace v nové výstavbě
„Zatímco v počátcích průmyslového trhu v devadesátých letech bylo obtížné firmy přesvědčit, aby vůbec šly do pronájmu, dnes se developeři zaměřují hlavně na inovace a přesah svých projektů,“ řekl v úvodu diskuse Ferdinand Hlobil, nezávislý konzultant a zakladatel společnosti FH+ real estate. Co to v praxi znamená?
Kamionem do druhého podlaží
„V Brně Líšni dnes stavíme jako první projekt svého druhu v Česku dvoupatrovou průmyslovou halu, jejíž obě patra budou dostupná kamionem,“ uvedl výkonný ředitel CTP pro Českou republiku Jakub Kodr. „Jedná se o atypickou stavbu. K rozhodnutí stavět nás vedl jak stále citelnější nedostatek volných pozemků, tak jejich neustálé zdražování,“ uvedl Kodr.
CTP se k výstavbě inspirovalo v Holandsku, kde už developer takovou halu vlastní. Podle slov Jakuba Kodra tam však halu koupil již částečně hotovou. V Čechách tak poprvé experimentuje s výstavbou od samého počátku. Hala vzniká na území bývalého areálu Zetoru a CTP s jejím dokončením počítá na přelomu let 2025 a 2026.
Vyšší patra obsluhuje robot
Několik vícepodlažních průmyslových hal v České republice realizoval už dříve developer Panattoni, na rozdíl od „double-deckeru“ z dílny CTP však nemohou do vyšších pater zajíždět kamiony. Čtyřpatrový objekt v Kojetíně a třípatrový v Chebu jsou ve vyšších podlažích dostupné díky vysokému stupni robotizace a automatizace. Budoucnost ukáže, které řešení se mezi nájemci lépe osvědčí – zda přímý vjezd, nebo robot.
Za nákupy do průmyslové haly
Pokrokové řešení představil v Českých Budějovicích developer Garbe. V jižních Čechách moderní průmyslová výstavba doposud téměř neexistovala, a to především kvůli chybějícímu rychlému spojení na Prahu. Garbe se rozhodla vstoupit na tento dílčí trh a realizovat zde svůj průmyslový development. Developer reagoval pružně na požadavek trhu, a tak se jedním z nájemců v nově vzniklém průmyslovém areálu stal obchodní řetězec Billa. Ten tu otevřel prodejnu potravin, a tím neoblíbenou „krabici u silnice“ zpřístupnil veřejnosti.
„Nakonec se ukázalo, že o areál mají zájem nájemci, kteří vůbec napojení na Prahu nepotřebují. Kromě Billy, která obsluhuje lokální trh, máme v parku nájemce zaměřené na Německo a Rakousko. Z Českých Budějovic se dá kamionem dostat do Mnichova za tři hodiny, do Salzburku za dvě,“ shrnul dosavadní zkušenost Martin Polák, výkonný ředitel Garbe pro střední a východní Evropu.
„Do osmi hodin jízdy se odsud dají zásobovat všechny hlavní spotřebitelské regiony Evropy od Milána přes Amsterdam až po Frankfurt. Plus pochopitelně celá střední a východní Evropa. Navíc se mezitím díky dálnici dostupnost Prahy významně zlepšila,“ konstatoval Polák.
Životní cyklus budov
S expanzí měst se postupně mění také účel využití stávajících průmyslových hal. Ty, které před pár dekádami vznikaly daleko za hranicí města, jsou dnes na okraji zastavěné zóny. Díky okolní zástavbě a také rostoucím cenám pozemků se proto nabízí změna z průmyslového využití na maloobchodní plochy nebo třeba sportoviště.
Vizionářský přístup přinesl developer P3 Logisitc Parks ve spolupráci s nájemcem Direct auto do svého parku v Horních Počernicích. Původní logistická hala o rozloze téměř 10 000 m2 prošla kompletní rekonstrukcí. „Na místě, kde se dřív skladovala elektronika, vznikl autosalon. Ten dnes kombinuje showroom, administrativní zázemí a moderní služby pro zákazníky,“ popisuje Jan Andrus, vedoucí pronájmů v P3 Logistic Parks.
„Tato hala je součástí multifunkčního areálu o celkové ploše 25 tisíc m2, ve kterém Direct auto vystavuje více než tisícovku vozů,“ upřesňuje Andrus. Vznikla zde také vyhlídková věž a kavárna s dětským koutkem, interiér zdobí originální streetartové malby. (Více se o tomto projektu dočtete v reportáži z druhého konferenčního dne.)
Agrovoltaika dostává zelenou
Společnosti Panattoni, která je známá svým zaměřením na revitalizaci brownfieldů, v souvislosti s inovacemi představila legislativní novinku zaměřenou na dekarbonizaci. „Průmyslové parky obvykle disponují velkými zelenými plochami, přesto na ně nebylo doposud možné umístit fotovoltaické panely. Po tříletém úsilí se nám podařilo přesvědčit politiky, aby schválili legislativu, která toto povoluje,“ uvedl Pavel Sovička, výkonný ředitel Panattoni pro Českou a Slovenskou republiku.
„Toto řešení je mnohem bezpečnější než rozmístění panelů na střechách, kde hrozí vypuknutí požáru. Přitom při instalaci panelů zůstává zeleň pod nimi zachována. Tato varianta je také citelně levnější a zvyšuje množství zelené elektřiny vyrobené v areálu,“ konstatoval Sovička. „Vede nás k dekarbonizaci a zefektivňuje provoz průmyslových parků,“ dodal.
Trendy na trhu průmyslových nemovitostí
A co dnes hýbe průmyslovým trhem? Podle Ferdinanda Hlobila vzešel český průmyslový trh v devadesátých letech na logistice, později se přidal retail a e-commerce, přičemž v posledních patnácti letech se začala významně objevovat poptávka po nájemních prostorách ze strany výroby.
„Výrobci tvořili v uplynulých dvou letech z hlediska pronajaté plochy dominantní podíl. V roce 2023 se výroba podílela 44 procenty na všech podepsaných smlouvách, v roce 2024 dokonce více než polovinou. To je v rámci střední Evropy mimořádné a pro ekonomiku je to pozitivní signál,“ zmínil Hlobil. Jeho slova podpořil i Jakub Kodr, podle nějž CTP v loňském roce postavilo 65 procent ploch pro nájemce z řad výrobců. Jakub Kodr zmínil také rostoucí zájem nájemců z Asie.
Na otázku ohledně dopadů americké obchodní politiky reagoval Pavel Sovička tím, že český trh průmyslových nemovitostí ovlivňují mnohem více přesuny globálních nájemců z Německa do zemí střední a východní Evropy než obchodní politika mezi USA a Evropou. Tento názor podpořili i další diskutující.
Kam dál růst?
V závěrečných momentech diskusního panelu stočila moderátorka Simona Veselá pozornost k tomu, co nás čeká. Které regiony lákají pozornost developerů a kam směřuje jejich zájem?
Podle Martina Poláka z Garbe je při další expanzi průmyslových areálů důležité akcentovat výstavbu nových dálnic a dálničních sjezdů. Tak, aby se kamiony vyhnuly městům a rezidenčním zónám. „My Českou republiku vnímáme jako jeden region. Při další výstavbě bych se vždy díval na to, kde je po průmyslových plochách poptávka, kde jsou volné pozemky a také volná pracovní síla,“ zmínil Martin Polák.
Jan Andrus z P3 Logistic Parks zdůraznil především funkci budov. „Díváme se vždy na konkrétní pozemek a přemýšlíme nad jeho funkcí. S tím, jak se města rozpínají, dochází k revitalizaci předměstí a mění se nejen cena pozemků, ale i jejich funkce. Pokud je v okolí rezidenční zástavba, je vhodnější na průmyslový pozemek umístit sportoviště než logistickou halu,“ říká Andrus. „Víme, že pro okolní čtvrť by to znamenalo tisíce projíždějících kamionů. Chceme, aby naše projekty dávaly smysl,“ dodává.
Pavel Sovička připomněl potřebu zaměřit se na legislativní úpravy. Považuje je za nezbytný krok k tomu, aby naše země mohla dál vzkvétat. Řeč byla nejen o legislativě zaměřené na průmyslový development, ale také na rezidenční výstavbu, která je palčivou otázkou již řadu let.
Jaká je budoucnost a kam český trh směřuje?
Účastníci debaty se shodli na tom, že haly, které dnes na území České republiky vyrůstají, patří ke špičce. Jedná se o supermoderní objekty, které jednak vyhovují parametrům mezinárodních certifikátů typu BREEAM a LEED, jednak jsou plně připravené na automatizaci a robotizaci. Čím se od sebe projekty liší, je právě jejich přesah.
Zdroj: LogisticNEWS
