Komentář odborníka: Pascal Metschel, Segment Lead – Asset Class Logistics, Drees & Sommer
Jaké jsou hlavní tržní bariéry?
Vstup na trh logistických nemovitostí přináší značné výzvy. Noví účastníci i expandující hráči musí postupovat rychle a zaměřit se na správné produkty na správných trzích, což však často znamená nákladné a časově náročné překážky. Prvním krokem pro investory je rozvoj diverzifikačních strategií a definování jasných akvizičních profilů, přičemž je nutné zohlednit i další strategické faktory, jako je ESG.
Investoři si musí vybrat, zda investovat do velkých distribučních center u hlavních dopravních uzlů, do „last mile“ hubů poblíž metropolitních oblastí, nebo do menších jednotek, jako jsou městské huby či vícenájemní městské business parky. Každý typ produktu v každém regionu má svůj vlastní profil rizika a výnosu, což činí pečlivou alokaci klíčovým faktorem pro dlouhodobý úspěch.
Kvůli omezené nabídce a tlaku na vyšší přidanou hodnotu vstupuje řada společností na trh prostřednictvím developmentu. Investoři i developeři proto musí budovat adekvátní struktury, ať už zapojením či akvizicí logistické developerské platformy, nebo vybudováním interních struktur od nuly. To vše znamená zvládnout rostoucí počáteční náklady i dlouhé dodací lhůty. Překonání těchto bariér však vyžaduje více než jen kapitál. Potřebná je sektorová expertíza a cílené strategie, které zajistí správnou alokaci investic a spolehlivý tok ziskových aktiv. Investoři tak mohou diverzifikovat portfolia a developeři rozšiřovat nabídku produktů.
ESG: od směrnic k akci
S rostoucím významem logistiky v investičních portfoliích se stále více do popředí dostává téma udržitelnosti. Nicméně nedostatek jednotných standardů pro ESG zůstává pro sektor problematický. Banky i investoři požadují jasnost, ale kritéria pro environmentální, sociální a governance aspekty často zůstávají otevřená interpretaci.
V Německu byla tato problematika vyřešena ve spolupráci s iniciativou Logix, což je přední oborová platforma pro logistické nemovitosti. Společně s týmy Drees & Sommer se Logix podílela na vývoji prvního celoněmeckého, trhem uznávaného a nezávislého ESG certifikátu (štítku) pro logistické objekty. Tento certifikát, založený na směrnicích Logix ESG, zavádí praktické měřítko pro hodnocení udržitelnosti logistických nemovitostí. Poskytuje tak investorům, developerům, bankám i nájemcům jasný a transparentní rámec pro posuzování projektů.
Hodnocení pokrývá všechny tři úrovně udržitelnosti. Environmentální faktory, jako je životní cyklus a energetická účinnost. Dále sociální aspekty, například kvalita pracovního prostředí a integrace do komunity. A rovněž governance kritéria, jako jsou etické standardy a firemní hodnoty.
Udržitelný logistický projekt Business park Hines v Grimmě u Lipska
Ukázkou udržitelného logistického developmentu je business park v Grimmě u Lipska, první projekt úspěšně posouzený podle štítku Logix ESG. Certifikaci získal na podzim tohoto roku. Rozkládá se na ploše 28 hektarů s 114 000 m² pronajímatelné plochy ve třech moderních halách. Lokalita těží ze své blízkosti k významným hráčům, jako jsou BMW, Porsche a Amazon. Projekt realizovaný společností Hines s konzultační podporou Drees & Sommer se řídí směrnicemi Logix ESG a je navržen tak, aby dosáhl platinové certifikace Německé rady pro udržitelnou výstavbu (DGNB). Projekt zároveň splňuje požadavky EU Taxonomie pro nové budovy.
Zdroj: Drees & Sommer
