Vedle pokračujícího pozitivního růstu reálných nájmů na naprosté většině trhů bylo globální prostředí industriálních nemovitostí loni definováno trendem rostoucích nákladů ve většině regionů, ať už na materiály či pracovní sílu, a dominancí Latinské Ameriky, zejména Mexika, z hlediska růstu nájmů, jež byla dána mimo jiné extrémně nízkou neobsazeností prostor či trendem nearshoringu.
V Evropě loni nájemné meziročně vzrostlo v průměru o 7 %. Nejvíce rostly nájmy v Mnichově, dále v Jižním Nizozemsku a v Lyonu. Desítku top evropských trhů z hlediska růstu nájmů v roce 2023 uzavírá Bratislava.
V roce 2023 dosáhl globální růst nájemného za logistické nemovitosti úrovně 6 %, což je důkazem odolnosti odvětví. Téměř všechny trhy po celém světě zaznamenaly pozitivní růst nájmů, a to v důsledku vysoké poptávky, nízké neobsazenosti prostor a potřeby transformovat dodavatelské řetězce v reakci na změny preferencí spotřebitelů, provozní výzvy nebo přetrvávající narušení řetězců.
Studie Prologis Logistics Rent Index využívá naše odborné znalosti trhu i naše vlastní data k analýze vývoje čistého efektivního nájemného1 na trzích v Severní Americe, Evropě, Asii a Latinské Americe. Nájemní sazby na regionální a globální úrovni jsou váženými průměry založenými na odhadech tržeb (tržní zásoba vynásobená tržní nájemní sazbou).
Zjištění
- Latinská Amerika má vedoucí pozici, konkrétně v Mexiku nájemné vzrostlo o 19 %, což je způsobeno extrémně nízkou neobsazeností prostor, rostoucími náklady a nově také trendem nearshoringu.
- Většina trhů zaznamenala pozitivní růst reálných nájmu. Pouze na několika trzích se průměrný růst nájemného v roce 2023 snížil – buď na těch, kde došlo k ochlazení po rekordním růstu v letech 2021/2022, nebo na trzích s nadměrnou nabídkou prostor.
- Náklady rostly v průběhu roku 2023 ve většině regionů, což bylo způsobeno vyšší cenou pracovní síly i materiálů, stejně jako vyššími úrokovými sazbami. Vyšší náklady vytvářely tlak na růst nájmů a způsobily pokles globální stavební aktivity o více než dvě třetiny ve srovnání s historicky nejaktivnějším obdobím.
Globální trendy a výhledy
Trend nearshoringu v Mexiku zvyšuje nájemné a logistických prostor zůstává nedostatek. Nearshoring zesílil poptávku na mexických trzích orientovaných na výrobu (např. čistá absorpce v Monterrey byla třikrát vyšší než před pandemií). Úměrně tomu stouply ceny: hodnoty pozemků vzrostly dvakrát až třikrát, a posílení mexického pesa (+25 %) přispělo k růstu stavebních nákladů. Protože nárůst poptávky snížil od roku 2021 neobsazenost na všech šesti hlavních mexických trzích z dlouhodobého průměru 7 % na zhruba 1 % , zákazníci museli „soupeřit“ o omezenou nabídku prostor. Od roku 2021 do roku 2023 vzrostly tržní nájmy v Mexiku kumulativně o 40 %. Nájmy na top trzích přesáhly 10 USD za čtvereční stopu, zatímco náklady na modernizaci stouply nad 120 USD za čtvereční stopu.
Realitní trh je definován růstem nájmů a nižším počtem nových projektů. Na většině trhů jsou náklady developerů rekordně vysoké. Strmě rostly především v letech 2021 a 2022. Mzdy ve stavebnictví stoupají rychleji než inflace a růst kdysi nízkých úrokových sazeb zvyšuje náklady na splácení dluhů. V roce 2023 došlo také k určitému globálnímu rozporu: vzhledem k vysoké konkurenci způsobené výstavbou nové infrastruktury a výrobních závodů v USA náklady rostou, zatímco v Evropě klesají.
Odlišná situace v jižní Kalifornii
Nájemné v jižní Kalifornii vzrostlo od roku 2020 kumulativně o 110 %, a to i s ohledem na 7% pokles ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023. Nejistota ohledně budoucí poptávky vzrostla na počátku roku 2023, což bylo částečně způsobeno poklesem objemu dovozu v přístavech Los Angeles a Long Beach, který vznikl souběhem čtyř sil podrobněji popsaných v zářijové zprávě o tržním prostředí od Prologis Research. Kombinace bezprecedentního růstu nájemného a měnících se tržních faktorů poskytla majitelům nemovitostí značný prostor pro vyjednávání o nájemném. Podmínky pro opětovné zrychlení růstu nájemného v budoucnu zase zesílí. Nová stavební legislativa od konce roku 2022 snížila počet zahájených staveb o polovinu. Zdroje růstu jsou pestré: jednak aktivita v přístavech prudce vzrostla ve druhé polovině roku 2023, k čemuž přispěla normalizace podílu na trhu západního pobřeží USA/ východního pobřeží USA (USWC/ USEC) v důsledku dohody se svazem International Longshore and Warehouse Union, zároveň mělo vliv také omezení přepravního objemu v Panamě. Zatímco v první polovině roku 2024 může nejistá situace kolem nájmů pokračovat, region jižní Kalifornie se rychle zotaví díky strukturálním překážkám pro novou výstavbu a dynamické poptávce.
Nejdůležitější data z regionů
Spojené státy/Kanada
Nájemné v USA/Kanadě vzrostlo v roce 2023 o 6 % poté, co v roce 2022 zaznamenalo rekordní nárůst o 30 %. Nejrychlejší průměrný růst nájemného během roku zaznamenaly jihovýchodní a jihozápadní regiony, včetně více než 10% růstu na několika trzích, například v Las Vegas nebo střední Floridě. Na největších pobřežních trzích se tempo růstu zpomalilo, přičemž v jižní Kalifornii došlo ke zvratu a v New Yorku/New Jersey byl růst pomalejší. Vysoký růst nájemného, a to i na trzích s dostatkem prostor, byl udržován především rostoucími stavebními náklady a vyšším tlakem na návratnost investic. Očekáváme, že v nejbližší době dojde k obnovení rovnováhy mezi nabídkou a poptávkou (hospodářský minicyklus), přičemž míra neobsazenosti dosáhne v polovině roku 2024 vrcholu kolem 6 % – což je vzhledem k historii trhu zdravá úroveň. Poté bude neobsazenost ve druhé polovině roku 2024 a v dalších letech opět klesat, spolu s nabídkou nových prostor. Nedostatek prostor by pak měl opět vyvolat růst nájemného.
Evropa
V roce 2023 vzrostlo nájemné o 7 %. Míra růstu se lišila podle lokality, přičemž trhy je možné rozdělit do čtyř skupin:
- Trhy s omezenou nabídkou a zdravým růstem, které těží ze strukturálních trendů (např. Německo a Nizozemsko).
- Trhy s tradičně mírným růstem, které nadále rostly pomalejším tempem (např. Francie).
- Trhy s vysokými náklady, kde se nájemné stabilizovalo na vysoké úrovni (např. Londýn a Praha).
- Vybrané trhy, kde vysoká nabídka volných prostor vedla k vyjednávaní o výši nájmů (např. Polsko).
Asie
Čína
V roce 2023 se nájemné snížilo o 2,1 % v důsledku rekordní nové nabídky a míry neobsazenosti přesahující 20 % na celostátní úrovni. Růst brzdil delší pokles obsazenosti prostor v některých lokalitách, který na subtrzích v severním a východním regionu přesáhl -30 %, což vytvořilo prostor pro vyjednávání vedoucí ke snížení nájemného až o 20 % pod celostátní průměr. Postupem času by mohlo ukončení platnosti těchto dohod vést k prudkému nárůstu čistých efektivních sazeb nájemného. Jihočínský region zůstal stabilní s více než 3% růstem nájemného, neboť míra neobsazenosti se na většině jeho trhů pohybovala v nízkých až středních jednociferných hodnotách.
Japonsko
Jak nová nabídka prostor, tak poptávka po nich dosáhly v roce 2023 rekordů. Trh je v rovnováze a nájemné zaznamenalo stabilní 1,8% meziroční růst. V některých částech Japonska roste míra neobsazenosti v důsledku vyšší nabídky na subtrzích hlavních metropolí a na regionálních trzích, jako je Nagoja. Očekáváme však omezený dopad na výši nájemného díky vlivu nových strukturálních faktorů, včetně přesunu výroby na subtrhy, když v roce 2024 vstoupí v platnost legislativa omezující nepřetržitou pracovní dobu řidičů kamionů.
Latinská Amerika
Mexiko
V důsledku nearshoringu dosáhla poptávka historicky nejvyšších hodnot a oproti předchozímu rekordu vzrostla o 8 %. Nová nabídka prostor zvýšila míru neobsazenosti tamních logistických nemovitostí z 0,9 % ve 4. čtvrtletí 2022 na 1,4 %. Přetrvávající nedostatek prostor spolu s rostoucími náklady na výstavbu a omezenou dostupností zasíťovaných pozemků vyvolal konkurenční boj o volné plochy a 19% růst nájemného v roce 2023. Očekáváme, že míra neobsazenosti se bude v nejbližším období pohybovat kolem 2 %, což udrží tlak na růst nájemného.
Brazílie
Tržní nájemné za prostory třídy AAA na jihovýchodě země vzrostlo o 11,3 %. Rekordně vysoká poptávka a prudký pokles nabídky prostor vedly k poklesu celkové neobsazenosti trhu o 320 bazických bodů na 11,4 %, což je historicky nejnižší úroveň. Nová výstavba v roce 2023 se prakticky zastavila (75 % pod úrovní roku 2022) kvůli dluhovým nákladům. V důsledku toho očekáváme pokles neobsazenosti, což podpoří konkurenční boj a vyvolá další růst nájemného v roce 2024.
Zdroj: Prologis
