„Evropa se dnes stala místem, kde si lidé velmi rychle vyměňují své poznatky a informace, neustále spolu mluví a trhy se vzájemně propojují.“
Andrzej Wroński, CEO společnosti 7R
Jak vnímáte český trh logistických a průmyslových nemovitostí z pohledu developera?
AW: Ačkoli do funkce generálního ředitele 7R jsem nastoupil teprve v lednu letošního roku, mám s českým trhem mnoho předchozích zkušeností z doby, kdy jsem zde pracoval pro P3 Logistic Parks. Mohu tedy potvrdit, že český trh hraje důležitou roli pro všechny developery, takže i pro 7R. Je to klíčová role pro Evropu jako celek: jednak proto, že Česká republika je tradičně vnímána jako jakési propojení mezi východem a západem, ale také proto, že leží i na spojnici sever–jih, jejíž význam dnes roste.
Jaké jsou vaše aktuální klíčové aktivity na českém trhu?
JD: Během pěti let od založení české pobočky 7R se nám podařilo získat povolení a zahájit výstavbu našich prvních dvou průmyslových parků. První z nich leží v Lavičkách (blízko Velkého Meziříčí) na dálnici D1. Tyto prostory, jež rozvíjíme společně s naším partnerem WOOD Real Estate, již byly pronajaty a brzy seznámíme nejen logistickou veřejnost se jménem nájemce. Zároveň běží stavba naší druhé průmyslové zóny v Lužci nad Vltavou, což je kousek od Mělníka a blízko dálnice D8. Je to projekt, na němž spolupracujeme s EQT Exeter. Finišovat budeme v průběhu května.
Jde o výstavbu projektu na zelené louce?
JD: Právě naopak – revitalizujeme zde dřívější průmyslovou oblast bývalé pískovny. Na projektu úzce spolupracujeme s naším partnerem, vlastníkem pozemku a vedeme již intenzivní jednání o pronájmu. Skutečnost, že otvíráme již druhou lokalitu po pěti letech od založení české pobočky, považuji za velký úspěch. A to zvláště, když přihlédnu k rozdílům mezi námi a Polskem. Tím narážím zejména na zdlouhavé povolovací procesy v České republice. I když se tu snažíme vybudovat něco přínosného a vyvíjíme opravdu velké úsilí, nedaří se nám postup urychlovat tak, aby to fungovalo jako v Polsku. Pomalé povolování staveb může být jedním z důvodů, proč si ve srovnání s Polskem nevedeme tak dobře, jak bychom mohli. Když u nás chcete něco postavit, musíte čekat 5 let.
„Pomalé povolování staveb může být jedním z důvodů, proč si ve srovnání s Polskem nevedeme tak dobře, jak bychom mohli.“
Jiří Duchoň, Head of the Czech Republic, 7R
Jaké jsou rozdíly mezi českým a polským trhem?
AW: Rozdílů je celá řada. Začnu velmi odlišnými geografickými poměry, kdy v ČR je velmi kopcovitý terén, zatímco Polsko je většinou jedna velká rovina, díky čemuž je stavění jednodušší. Jiří se již zmínil o povolovacím procesu: i v Polsku věci trvají, mluvíme ale o mnohem kratších lhůtách než v případě Česka. A pak je tu samozřejmě velikost trhu: český trh je třikrát menší než polský.
Co máme naopak společného, jsou vazby na Německo, i když v poslední době v důsledku krize automobilového průmyslu se mírně rozvolňují. Ale stále ještě platí, že Německo, Česko, Slovensko i Polsko jsou součástí stejného dodavatelského řetězce. Jako důležitou vnímám v tomto ohledu i rostoucí aktivitu polských přístavů, která umožní českým firmám využívat přístup k moři.
V obou zemích dochází také k modernizaci a budování zcela nové dopravní infrastruktury, což přineslo ve srovnání s dobou komunismu obrovskou změnu. Obě země využívají pro zkvalitňování své infrastruktury podporu EU a došlo k významnému zlepšení. Pokud jde o strukturu potencionálních nájemců, je v obou případech dost obdobná: máme tu logistiku, e-commerce, automotive, výrobní podniky, high-tech atd.
Jaká je v současnosti strategie 7R na českém trhu?
AW: Na rozdíl od společností, které tu působí již dlouhou dobu, začínáme od nuly. Přes určité těžkosti a výzvy spojené s tímto trhem se nám už podařilo zahájit stavby a začít budovat průmyslové parky. Jak už jsem uvedl, důvody ke vstupu na český trh jsme měli pádné. Navíc vloni jsme vstoupili na trh i v Německu, protože věříme, že je pro nás zásadní mít zastoupení v celém regionu. Strategie je ve všech regionech podobná: chceme být přítomni ve strategicky významných logistických a průmyslových lokalitách, dodávat zákazníkům vysoce kvalitní projekty, udržet se na trhu dlouhodobě a být připraveni dodávat průběžně projekty klientům tak, jak se bude rozvíjet jejich business.
Jaké jsou podle vás vyhlídky logistiky a průmyslu do budoucna?
AW: Věříme, že jak logistický, tak průmyslový sektor bude růst, protože cokoli lidé spotřebovávají nebo nakupují, musí prostě projít dodavatelským řetězcem. Vypadá to, že v budoucnu bude dokonce potřeba více prostor, protože dnes se již vzhledem ke geopolitické situaci a narušeným dodavatelským řetězcům nehovoří tolik o dodávkách just-in-time, ale spíše o just-in-case. Vše se přibližuje k jednotlivým zemím. Náš region stále těží z toho, že je levnější než západní Evropa, ale už tu nejde jen o levnou pracovní sílu, také technologicky rosteme, máme k dispozici high-tech vybavení. Stali jsme se důležitou oporou evropského růstu. Jsem přesvědčený, že náš region má mnoho co nabídnout a naší strategií je být součástí tohoto rozvoje.
Čím se váš produkt 7R liší od ostatních a jaké benefity přináší?
AW: Lokalita, lokalita, lokalita, to je klíčový faktor, který často určuje situaci. Další výhodou je schopnost nabídnout udržitelná řešení a zelené budovy. Nejde nám ale o ekologii na papíře a „zelené šílenství“. Zásadní je, aby řešení bylo provozně i finančně efektivní jak pro nás, tak pro naše nájemce, a podpořilo jejich konkurenceschopnost a budoucí růst. Významnou roli hraje i naše flexibilita v oblasti developmentu a financování. Díky dlouhodobým zkušenostem jsme v 7R schopni nabídnout nejrůznější druhy financování a managementu projektů. Pokud jde o výstavbu, jsme připraveni postavit cross-dock, logistický hub, centrum pro city logistiku, sklad postavený na míru… Za 15 let existence 7R umíme postavit prakticky cokoli. A na co jsem opravdu hrdý, je náš interní tým. Máme k dispozici vlastní architekty, technické experty a další odborníky, díky čemuž jsme rychlejší a dokážeme se přizpůsobit zákazníkovým potřebám od samotného začátku procesu.
Jak velký zájem je u českých nájemců o udržitelná a inovativní řešení?
JD: To je docela složitá otázka. Pokud plánujete ekologickou nebo technologicky vyspělou budovu, musíte kromě jiných věcí přesvědčit financující banku, která bude poskytovat úvěr nájemci nebo zhotoviteli stavby, aby to pro ni bylo zajímavé. Pravdou je, že v současnosti je pro nájemce stále rozhodující cena, takže bývá obtížné novinky prosadit. Zatím se nám ještě nepodařilo propojit všechny strany tak, aby to fungovalo. My jako developer máme velký zájem na budování ekologických budov, pracujeme na různých pilotních projektech, ale to je zatím předmětem interních diskusí.
AW: Řada velkých a mezinárodních společností má již zavedeny vlastní standardy, a v takovém případě jsou to ony, kdo na nás kladou své ekologické požadavky, a my je plníme. Ostatní se pak s otázkou ekologičnosti potýkají všelijak; v budoucnu je ovšem zavádět budou muset. Jak už jsem říkal, nemělo by se jednat jen o plnění papírových požadavků, ale hlavně o to, co zelená opatření přinesou všem zúčastněným, tj. developerům, klientům a životnímu prostředí obecně. A také o to, jak se zelená opatření nájemcům vyplatí, což neznamená jen finanční návratnost. Mohou například získat příjemnější pracovní prostředí pro své zaměstnance, a díky tomu se pro ně stát atraktivnější. Argumentovat při jednání s klientem tím, jakou konkurenční výhodu mu udržitelnost přinese, je určitě lepší než teoretické výklady. A přesně tak k tomu chceme v 7R přistupovat a nabízet našim klientům naše know-how.
Zmínil jste vytváření lepšího pracovního prostředí pro zaměstnance, jak k tomu může přispět samotný developer?
AW: Pokaždé, když plánujeme nějakou lokalitu, přemýšlíme od začátku o tom, kolik lidí tu bude pracovat a co by jim mohlo zkvalitnit pracovní prostředí. Můžeme vytvořit místa, kde mohou lidé odpočívat uvnitř i mimo budovu, vysadit zeleň a poskytnout něco navíc, třeba možnost občerstvení. To nemusí být nic trvalého, stačí třeba umožnit vjezd foodtruckům, které přijedou párkrát týdně a rozšíří možnost občerstvení pro pracovníky v logistickém centru. Každá firma má jiné požadavky, je to vždy na domluvě. Ale takovéto uvažování je již dnes běžnou součástí plánovacího procesu, ne jako dřív, když se mluvilo jen o podlahové ploše skladu.
Přihlížíte při výběru lokality k dostupnosti pracovní síly v regionu?
AW: Samozřejmě, to je naprosto nutné. S dnešním nedostatkem pracovníků je to velmi důležitý faktor.
Zmínili jste posun od just-in-time směrem k just-in-case. Jak se tento trend projeví v příštích letech na trhu?
AW: Řekl bych, že to bude dost finančně náročná změna, protože just-in-time dodávky jsou mnohem levnější než skladování zásob a přibližování zdrojů k místu produkce. Bude prostě nutné pečlivě zvažovat, kdy je ještě možno využít just-in-time, a kdy to vzhledem k riziku narušení dodavatelských řetězců není dále možné. Pravděpodobně ve finále dosáhneme určité kombinace obojího, ale čím nestabilnější bude náš svět, tím větší bude tlak na dostupnost dodatečných prostor. My to musíme bedlivě sledovat a být připraveni reagovat. Že něco platí dnes, neznamená, že tomu tak bude i zítra. Musíme se neustále snažit rozumět trhu, mluvit s klienty a společně nacházet řešení.
Poskytujete ve svých parcích možnost nabíjení elektrických osobních a nákladních vozidel?
JD: V našich průmyslových parcích podporujeme infrastrukturu pro nabíjení osobních elektromobilů, možnost nabíjení nákladních vozidel je ovšem technicky mnohem náročnější. Takové řešení budeme zavádět na základě požadavku konkrétního zákazníka nebo v případě, že se zvýší poptávka po takové možnosti. Záleží také na kapacitě přívodu elektrické energie v daném místě.
AW: Požadavky na nabíječky pro osobní automobily jsou docela běžné, ale s poptávkou po nabíjecí stanici pro nákladní vozidla se zatím nesetkáváme tak často. Vyžaduje to obrovské množství energie, je to velmi nákladné a vyžaduje to jednání s dodavatelem elektřiny.
V současnosti se hodně mluví i o zabezpečení nemovitostí. Nabízíte svým nájemcům možnost zavedení bezpečnostních opatření pro ochranu zboží a zaměstnanců?
AW: Taková opatření se týkají zejména logistických nebo průmyslových parků, ve kterých je více nájemců. Pak můžeme hovořit o systémech, jako je načítání SPZ na vjezdu, kamerové systémy, bezpečnostní oplocení, protipožární systémy napojené na centrální dispečink a další. To jsou všeobecná opatření, ale pokud jde o bezpečnostní systémy na míru a o to, co se děje uvnitř budovy, záleží to na klientovi. Na nás je zajistit vnější perimetr a vjezd, klientské prostory si chrání nájemci sami. Oni sami vědí, jak ochránit své zboží a zaměstnance, mnohem lépe než my.
Jste připraveni reagovat na měnící se potřebu kapacit u klientů?
AW: Výhodou developerů je, že většinou mají ve své lokalitě k dispozici alespoň malou část prostor volnou. Řešení požadavků na rozšíření klientských prostor je součástí plánování logistického parku. Rozšíření není pokaždé možné, ale pokud to jen trochu jde, nabízíme flexibilitu. Je to součást práce našich lidí, aby byli neustále v kontaktu s klienty a věděli, „co se chystá“, a byli schopni reagovat.
JD: Pro developery jakožto prostředníky mezi klienty a kapacitou prostor je kromě lokality zásadní veličinou i čas. Vždycky musíme myslet dopředu, žít 2 až 3 roky v budoucnosti. Čas je pro nás klíčový také proto, že v okamžiku plánování a výstavby může přijít poptávka, a než projekt dokončíme, může být klient už někde jinde. Pohybujeme se v prostoru mezi teď a budoucností. A to platí zejména pro Českou republiku, kde je opravdový nedostatek volných hotových prostor.
Andrzeji, vidíte nějaký rozdíl mezi polskými a českými developery? A jaká by byla ideální kombinace jejich silných stránek?
AW: Pochybuji, že budu takového srovnání schopen, protože působím již 18 let na českém trhu a rozdíly se mi slévají. Spíše, než mezi lidmi vnímám rozdíly mezi jednotlivými trhy, které pak motivují naše lidi k nacházení rozdílných řešení pro specifické místní podmínky. Evropa se dnes stala místem, kde si lidé velmi rychle vyměňují své poznatky a informace, neustále spolu mluví a trhy se vzájemně propojují. Nemyslím si proto, že by mezi přístupy lidí v jednotlivých státech byly dramatické rozdíly.
JD: Dodal bych, že zatímco český podnikatel něco vymyslí, polský to pak prodá. Proto naše spolupráce v rámci 7R tak skvěle funguje.
A jak byste popsal výhody českých logistických a průmyslových parků?
AW: Řekl bych, že pro nás jako pronajímatele je atraktivní fakt, že je tu nedostatek místa. Což je velký problém na začátku, ale jakmile nějakou lokalitu získáte, víte, že máte správný produkt a nabídku pro klienty. Jak už jsem řekl, ČR je pro Evropu atraktivní lokalitou a je tu řada klientů, kteří jsou rádi, že mohou pracovat a investovat právě zde. Jsem rád, že jsme úspěšně zvládli vstup na trh, máme fantastický tým a spoustu zkušených lidí, znalost trhu a moderní produkty, které uspokojí jakékoli požadavky. Věříme proto, že naše nabídka přitáhne řadu klientů právě do našich lokalit.
Jiří, vy máte dlouholeté zkušenosti na českém trhu, můžete srovnat situaci před 15 lety a dnes?
JD: Vždy jsem pracoval v oblasti akvizic a dívám se na trh z této perspektivy. Když bych měl srovnávat, řekl bych, že mnoho věcí bývalo jednodušší. Dnes je vše komplikovanější, musíte neustále přemýšlet, jak zařídit, aby se věci skutečně staly. Na trhu existuje více překážek než před 15 lety. Nejsem jediný, kdo si myslí, že to je obrovská bariéra nejen pro nás developery, ale pro naše hospodářství jako celek, což považuji za obrovskou nevýhodu pro ČR. Nárůst naší byrokracie je obrovský a doufám, že vláda už dělá něco proto, aby se to opravdu zlepšilo.
5 let máte za na českém trhu za sebou, kde vidíte 7R za příštích pět let?
AW: Zanedlouho budeme mít k dispozici více než 70 000 m² plochy a věřím, že za dalších 5 let rozšíříme kapacitu o dalších 200 až 300 000 m². To je velká výzva pro Jiřího a jeho místní tým. Chtěl bych nás vidět jako dobře etablovaného hráče na českém trhu, který poskytuje řešení odpovídající potřebám nájemců. Spokojený nájemce je pro nás nejlepší investicí, protože když jsou nájemci úspěšní, znamená to dobré výsledky i pro nás. Přeju v tomto ohledu českému týmu jen to nejlepší.
JD: Jsem rád, že se nám daří naplňovat naše plány a cíl zajistit do tří let 10 průmyslových parků. Zatím jsme někde uprostřed cesty, máme ještě dva roky před sebou a já věřím v úspěch naší mise v České republice.
AW: Osobně jsem moc rád, že mohu pokračovat v práci zde v České republice a navázat na své předchozí zkušenosti. Těší mě, že tu máme tak skvělý tým a věřím, že jsme „odsouzeni k úspěchu“.
Zdroj: LogisticNEWS
