Simono, co vás přivedlo k realitám, byl to Váš vysněný obor?
Vůbec ne. Na začátku jsem hledala pouze brigádu ke škole a zajímavá práce se nabízela právě v realitně-poradenské společnosti Colliers International. Začínala jsem v regionálním oddělení, které se ale po nějaké době přesunulo do Varšavy a mně vedení nabídlo pozici nejdříve v oddělení správy nemovitostí a po jeho zrušení v industriálu. Vedoucím oddělení byl tehdy Karel Stránský, guru průmyslového trhu, díky němuž jsem nakonec přehodnotila své profesní plány. Když jsem v roce 2004 skončila VŠE, měla jsem představu, že najdu uplatnění ve velké čtyřce; audit, čísla, to byl svět, který mi připadal atraktivní, ale naše industriální oddělení se v té době rozpadlo a bylo potřeba zaučit nové tváře, tak jsem zůstala, od Karla jsem se měla co učit a práce s ním mě bavila. Na druhou stranu jsem se nechtěla hned stát makléřem; až po několika letech, kdy jsem získávala potřebné znalosti a zkušenosti, jsem na tuto výzvu byla připravena.
Jak vás trh přijal jako ženu?
Zpočátku to bylo samozřejmě těžké – manažerské pozice ve firmách, které běžně vyhledávají služby realitních poradců v oblasti komerčních nemovitostí, jsou doménou mužů, kteří byli nejprve ke znalostem mladé holky, jako jsem byla já, nedůvěřiví. Musela jsem jim ukázat, že o těch „šedivých krabicích“ skutečně něco vím, ale na druhou stranu, když už se mi podařilo je přesvědčit, stali se z nich věrní klienti, kteří se vracejí. Výhodou ženy v téhle profesi je totiž empatie – umět se napojit na klienta a vcítit se do jeho potřeb, to je jednoznačně dodneška můj velký benefit. Když jsem začínala, nebyly v řadách agentů v podstatě žádné další ženy, objevovaly se pozvolna na leasingových pozicích na straně developerů, ale v našem agentském světě jsem si prošlapávala cestu sama, až postupně všichni věděli, že existuje nějaká Simona.
V roce 2012 jste se rozhodla pro osamostatnění, nelitujete?
Vůbec, naopak to bylo jedno z nejlepších rozhodnutí, které jsem v životě udělala. Po více než 12 letech v Colliers jsem vystoupila z krytu této značky a otestovala, jakou pověst jsem si za dobu svého působení vytvořila. K mému překvapení se mi otevřela celá řada příležitostí, které bych jako „korporátní myška“ nedokázala uchopit. Začala jsem např. spolupracovat s ERSTE Group Immorent, kteří tehdy v rámci svého portfolia rozšířili své aktivity i na trh průmyslových prostor a potřebovali někoho, kdo daný trh zná a může nabízený projekt propagovat. Vyzkoušela jsem si tak na pár let práci leasingového manažera. Současně jsem začala spolupracovat s ČSOB Advisory, kdy jsem pro klienty skupiny ČSOB doplnila tým poradců o znalost právě trhu průmyslových prostor. Opět šlo o možnost, která by mě bez osamostatnění se nepotkala. Pracovat ve stejný čas pro velikány typu EGI či ČSOB Advisory bylo motivující i inspirující pro budoucí práci, Colliers a hlavně Karlu Stránskému jsem ale vděčná za pevné základy.
Nechtěla jste tedy po spolupráci s EGI pracovat spíše pro developera?
Jen a pouze pro developera ne. Na mé profesi je skvělé, že člověk může poskytovat odborné poradenství rozmanitým subjektům z různých odvětví – na jedné straně developerům či investorům, na straně druhé uživatelům, a to je práce, která mě baví především. Zde totiž vidím úžasný prostor pro kreativitu a přidání hodnoty. Developeři se v oboru nemovitostí pohybují dnes a denně, vědí, jak trh funguje, co chtějí postavit i kde mají limity, oproti tomu uživatelé přijdou na trh nemovitostí jednou za čas, když potřebují prostory pro rozvinutí svého businessu, často neví, jací developeři jsou v zájmové lokalitě aktivní, jaké technické standardy hal mohou vyžadovat, či jaká úroveň nájmu je běžná. Většinou tuto potřebu řeší jednou za 5 či 10 let, kdy se trh v mezičase samozřejmě vyvíjí, a proto je spolupráce s poradci právě pro ně velmi vhodná a přínosná.
Nepociťujete oproti konkurenci nevýhodu, když nyní pracujete sama na sebe?
Naopak, mám pocit výhody – garantuji svým zákazníkům osobní přístup a zajištění služby šité pro ně na míru. Kdykoli je to potřeba, sestavuji kolem sebe tým odborníků – přes právní služby, projektový management po zapojení poradců z jiných oblastí nemovitostního trhu, např. kanceláří či retailu. Již několik let jsem součástí neformální platformy Boutique Real Estate Group, která sdružuje nezávislé poradenské společnosti nekorporátního charakteru, jež působí na českém trhu. Společně se s kolegy několikrát ročně scházíme a sdílíme informace z jednotlivých trhů a v případě potřeby své služby vzájemně doplňujeme. Aktuálně jsme spustili společné webové stránky www.breg.cz.
Jak se změnil trh, když jste začínala a kde se nachází nyní?
Na počátku mého působení na trhu průmyslových prostor mi stačilo zapamatovat si takovou mantru cen €4,50 za skladovou plochu a €8,50 za kanceláře a zázemí, to byla úroveň, kterou mohl uživatel dostat za m2 a měsíc v podstatě v každém novém projektu. Byla to doba, kdy roční nájemní aktivita dosahovala jen statisíců m2, ale každým rokem rostla, trhu se dařilo, a proto developeři začali stavět čím dál víc prostor i na spekulativní bázi. Rozkvět trhu zastavila první ekonomická krize, která se na trhu průmyslových nemovitostí projevila v letech 2008 – 2009. Najednou opadla poptávka po nových prostorech, ale jelikož už bylo mnoho m2 průmyslových ploch spekulativně postaveno, měli jsme možnost sledovat, jak zafungovaly ekonomické síly, které jsem znala ze školy – v momentě převisu nabídky nad poptávkou musela jít cena nabízených prostor dolů, aby přitáhla novou poptávku. Díky zatraktivnění nájmů, které běžně začínaly trojkou a v historických minimech klesly i pod hranici €3 /m2/měsíc, se generovala nová poptávka z řad uživatelů starších areálů, protože nové prostory v tu dobu byly nabízeny za stejné a někdy dokonce atraktivnější cenové podmínky. Jakmile se díky tomuto kroku prázdné prostory zaplnily, cena nájmu zase pozvolna stoupala k cenám přesahujícím €4 /m2/měsíc. Developeři po této vlně začali být velmi opatrní, spekulativní výstavba ustala a začala se objevovat až po základní stabilizaci trhu, a to v podobě jiné než dříve – nestavěly se na spekulativní bázi celé haly, ale vždy jen část, 40 – 60% haly muselo být předpronajato. Určité procento předpronájmu začaly vyžadovat i financující banky, které také začaly daleko přísněji posuzovat jednotlivé projekty. V roce 2020 přišel covid a trh průmyslových prostor čekala další zkouška. Bylo vidět, jak se developeři z první krize poučili a od samého počátku se snažili minimalizovat negativní dopady na svá portfolia, najednou byli flexibilní, např. nebyl problém uzavřít pronájem nových prostor i jen na několik měsíců, což byl scénář do té doby odmítaný. Obavy však tentokrát nebyly na místě, trh průmyslových nemovitostí z covidové krize vyšel jako vítěz – nájemní aktivita dosáhla rekordních čísel, v několika letech za sebou postupně dokonce rostla až do historického ročního maxima cca 2,5 milionu m2 uzavřených nájemních smluv, jen se změnila struktura nájemců, absolutní prim začaly hrát e-shopy, jelikož lidé, zavření ve svých domovech, začali více nakupovat přes internet a pro flexibilní plnění co nejkratších termínů doručení bylo třeba držet dostatek skladových zásob v blízkosti cílových zákazníků. Jak se volné prostory začaly zaplňovat, snižovala se míra neobsazenosti až na velmi nezdravou míru pod 1%. Byla to z pohledu poradce tristní doba – pro poptávky nad 10 000 m2, u nichž nebylo možné čekat na novou výstavbu, leckdy nebylo možné nabídnout žádné řešení. Trh se dostal do stavu, kdy došlo k převisu poptávky nad nabídkou, což naopak vystřelilo ceny nájmu do úrovní, jak je vídáme dnes – v rámci pražského trhu začaly nájmy za průmyslovou plochu převyšovat €7,50 /m2/měsíc, v regionech to bylo méně, ale i tam došlo k citelnému nárůstu. Růst nájemních cen byl podpořen i nestabilitou na stavebním trhu a růstem cen materiálů. Dnes již ceny nájmu nerostou, lehce se i stabilizovaly, byť úroveň zůstala daleko vyšší, než jsme byli zvyklí dříve.
Jak vidíte budoucnost průmyslových nemovitostí?
Fungující průmyslový trh je nezbytnou součástí zdravé ekonomiky. Rozvoj průmyslu musí být podporován, s ohledem na pozici Česka v rámci Evropy bude přetrvávat i potřeba skladovacích prostor. Je skvělé, že se moderní haly přizpůsobují nárokům nejen uživatelů, ale čím dál více naplňují i kritéria ESG, staví se energeticky úsporné, běžně jsou hodnoceny v rámci certifikace BREEAM. To vše posouvá „šedivé krabice“ k produktu, který většinové společnosti snad přestane vadit a bude na vznikající areály nahlížet smířlivěji.
Simona Veselá
Simona vystudovala obor komerční právo na fakultě mezinárodních vztahů VŠE v Praze. Již během studií začala pracovat pro mezinárodní realitně-poradenskou společnost Colliers International, kde po získání zkušeností v odděleních finančního kontrolingu a správy nemovitostí přestoupila v roce 2003 do oddělení zabývajícího se trhem průmyslových nemovitostí, v němž postupně dorostla až na pozici Associate Director.
V roce 2012 se rozhodla pro vlastní dráhu a začala na trhu průmyslových prostor působit jako nezávislý poradce a zprostředkovatel. V letech 2012 – 2014 úzce spolupracovala s Erste Group Immorent. Spolupráci navázala i s ČSOB Advisory, kde doposud dle potřeby rozšiřuje nabídku služeb poradenského týmu o otázky nemovitostního trhu. Při své práci se nejvíce zabývá poradenstvím uživatelům skladových či výrobních ploch. Příležitostně moderuje odborné panely zaměřené na témata související s nemovitostmi.
Zdroj: LogisticNEWS
