Český trh průmyslových nemovitostí prochází postupnou, ale dobře viditelnou proměnou. „Ještě před několika lety se kvalita průmyslového parku hodnotila hlavně podle parametrů haly, dopravního napojení pro kamiony nebo výše nájmu. Dnes se firmy mnohem více zaměřují také na to, jaké prostředí park nabízí zaměstnancům. Moderní průmyslové areály se proto stále více inspirují kancelářskými kampusy a vedle samotných hal nabízejí i služby, které byly dříve typické spíše pro administrativní budovy,“ upozorňuje Jan Kurfürst, analytik ze společnosti Colliers.
Dopravní dostupnost pro zaměstnance novým kritériem
Proměna průmyslových parků souvisí i s tím, že při výběru lokality dnes firmy stále častěji přemýšlejí nejen o logistice zboží, ale také o každodenní logistice lidí. V situaci, kdy je na trhu nedostatek pracovníků, může být špatně dostupná lokalita zásadní překážkou při náboru i udržení zaměstnanců. „Podle našeho průzkumu je větší polovina zaměstnanců, přesně 57 procent, ochotná dojíždět do práce maximálně třiceti minut. Zvlášť to platí pro mladší generace pracovníků, které při výběru zaměstnavatele kladou větší důraz na kvalitu pracovního prostředí, dopravní dostupnost a možnost sladit osobní a pracovní život,“ říká Jitka Kouba, marketingová ředitelka personální agentury Grafton Recruitment a Gi Group. Firmy proto při výběru nových prostor sledují napojení na MHD, vlaková spojení, cyklostezky nebo možnosti parkování.
Vyšší komfort v areálech
Proměnu průmyslových parků urychluje také automatizace. V logistice i výrobě ubývá čistě manuálních pozic a přibývají pracovníci s vyšší kvalifikací. Ti mají podobná očekávání jako zaměstnanci v kancelářských budovách. Chtějí kvalitní zázemí, dostatek denního světla, možnost stravování, odpočinkové zóny a prostředí, které nepůsobí jako izolovaný provoz daleko od města.
Developerské společnosti na tento trend reagují rozšiřováním služeb v areálech. V moderních průmyslových parcích se tak objevují kantýny, kavárny, obchody, sportoviště, relaxační zóny, školky nebo dokonce možnosti ubytování. Některé projekty se tak postupně mění v malé samostatné čtvrti, které propojují výrobu, logistiku, služby i každodenní život. „Příkladem je Urbanity Campus Tachov, kde se chystá výstavba vilové čtvrti s apartmány, které budou moci využívat nájemci parku,“ přibližuje Jan Kurfürst.
S rostoucími nároky nájemců se zvyšuje také technický standard nových hal. Vedle certifikací BREEAM či LEED se běžnou součástí projektů stávají fotovoltaické elektrárny, systémy hospodaření s dešťovou vodou, nabíjecí infrastruktura pro elektromobily nebo větší podíl zeleně. Firmy zároveň stále častěji požadují více denního světla ve výrobních a skladových prostorech, které zlepšuje pracovní prostředí i komfort zaměstnanců.
Menší jednotky zažívají boom
Výrazným trendem posledních let je pak i růst poptávky po menších multifunkčních jednotkách označovaných jako Small Business Units (SBU). Jde obvykle o prostory od 300 do 1000 metrů čtverečních, často v širším centru měst nebo v dobře dostupných městských průmyslových zónách. Typická jednotka kombinuje showroom, menší sklad, kanceláře a provozní zázemí. Pro řadu firem je právě tato kombinace atraktivnější než klasická velká hala v okrajové lokalitě.
Vyhledávají je hlavně firmy z e-commerce, městské logistiky, lehké výroby, technických služeb, retailu nebo start-upy. Potřebují být blízko zákazníkům, rychle odbavovat zakázky, mít prostor pro prezentaci zboží a zároveň neztratit kontakt s každodenním městským provozem. Dobře umístěná menší jednotka jim umožňuje spojit prodej, servis, skladování i administrativu na jednom místě.
Poptávka po SBU během dvou let vzrostla z necelých 20 tisíc m2 v roce 2023 na téměř dvojnásobek. Nabídka však zůstává omezená, protože developeři se dlouhodobě soustředili hlavně na větší logistické a výrobní haly, zatímco menší jednotky byly spíše doplňkovým segmentem. „Developeři vycházejí vstříc poptávce a uvědomují si, že menší firmy mohou v čase růst a později expandovat v rámci stejné lokality nebo širšího portfolia. Pro areál tak mohou být nejen okamžitým nájemcem, ale i budoucím zdrojem další poptávky,“ popisuje Jan Kurfürst.
Zdroj: PRCOM
