Združenie na rozvoj investícií na Slovensku organizovalo podujatie na tému nájomného bývania. Moderátorom podujatia bol Ján Miček, Cushman & Wakefield a spolu s panelistami: Ermannom Boerisom zo spoločnosti Lucron, Igorom Janokom z UP Slovensko, Petrom Cibulom zo Stat-Kon sa snažili vniesť transparentnosť do tejto témy, potrebné kroky na realizáciu, ako aj návrhy ako maximálne využiť potenciál nájomného bývania.
Prečo je nájomné bývanie na Slovensku nevyhnutosťou?
Štátom podporované nájomné bývanie je nový model v oblasti bývania a je určené pre skupiny obyvateľov s nižšou a strednou výškou príjmu. Tento projekt vypĺňa medzeru medzi sociálnymi bytmi, trhovým nájomným a kúpou nehnuteľnosti na hypotéku.
Situácia v minulosti bola priaznivá v prospech kúpy nehnuteľnosti a na základe toho nebol väčší dôvod na rozvoj nájomného bývania. Ceny nehnuteľností, ešte pred ich prudkým nárastom, ktorý sa začal okolo roku 2020, boli relatívne nízke. V spojení s nízkymi úrokovými sadzbami na hypotékach okolo 1% malo za následok, že mnoho ľudí siahalo po voľbe kúpy nehnuteľnosti. Podiel vlastníctva nehnuteľností na Slovensku tak za posledné roky ešte vzrástol, pričom dosiahol hodnotu až 91%, vysoko and priemerom v Európskej únii (70%).
Situácia sa však za posledný rok/dva výrazne zmenila a naplniť si potrebu bývania sa stáva čoraz komplikovanejšia, najmä pre mladých ľudí, ktorí si už kúpu nehnuteľnosti skrátka nemôžu dovoliť. Následkom toho je, že máme na Slovensku preplnené domácnosti, kde sme na čele v rámci Európy s 2,9 osobami bývajúcich v 1 domácnosti, pričom priemer v Európe je 2,3. Vo väčšine prípadov ide práve o mladých pracujúcich ľudí, ktorí stále bývajú s rodičmi, nakoľko priemerný vek, kedy opúšťajú bývanie s rodičmi je 31 rokov. Priemer v Európe sa pritom pohybuje na úrovni 26,5 roka. Horšie na tom sú už len Chorvátsko (33,3 rokov) a Portugalsko (33,6 rokov).
„Aktuálna situácia na trhu umožní rozšírenie nájomného bývania ako takého, pričom sa do popredia dostanú kapitálovo silné spoločnosti, ktoré budú svojím nájomcom poskytovať profesionálne služby a servis. Som presvedčený o existujúcom dopyte po takejto službe. Zároveň je predpoklad, že časom sa nájomné bývanie vyprofiluje ako štandardný segment realitného trhu, podobne ako je to je bežné aj v zahraničí,” tvrdí Ján Miček, Senior Investment Analyst, Cushman & Wakefield.
Realizáciu stavby nájomného bývania vykonáva buď samotný štát/obec, investor alebo developer. Obdobne ako štát, investor je taktiež schopný a je mu umožnené si celú výstavbu od projektu až po nájdenie nájomcov riešiť sám, bez ďalších strán. Investorom v súvislosti so štátom podporovaným nájomným bývaním sa môže stať ktokoľvek, kto splní 8 štátom stanovených kritérií, pričom najprísnejšie je, že investor v minulosti bez ohraničenia časového obdobia bol alebo v súčasnosti je vlastníkom aspoň 10 000 bytov využívaných pre účely nájomného bývania. Momentálne máme na Slovensku 2 takýchto investorov – Kooperativa poisťovňa, a.s. Vienna Insurance Group (Kooperativa) so sídlom v Bratislave a WBG Wohnen und Bauen Gesellschaft mbH (WBG) so sídlom vo Viedni.
Zefektívnenie výstavby nájomných bytov
Efektivita výstavby je jedným z najdôležitejších atribútov, aby bolo štátom podporované nájomné bývanie dostatočne atraktívne aj pre developerov, nakoľko záujem zo strany ľudí je viac než dostatočný. Na jednej strane má nájomné bývanie v pláne stavať štát, resp. jednotlivé mestá/obce od naplánovania projektu, cez samotnú výstavbu až po nasťahovanie nájomcov. Plán štátu je mať 40000 nájomných bytov do roku 2030, s cieľom postaviť 5000 bytov ročne. Na druhej strane, štát túto úlohu nedokáže splniť v takom rozsahu v akom by bolo potrebné a už vôbec nie v rozsahu v akom sa zaviazal, a preto musí urobiť potrebné kroky na to, aby sa do tejto schémy zapojili aj ďalšie strany – developeri a investori. Jedným z týchto krokov je znížená DPH na 5% pre developerov, ktorá je garantovaná na najbližších 50 rokov, za predpokladu, že projektom nájomného bývania musí byť vždy bytový dom alebo bytové domy s minimálne 20 bytmi, pričom každý byt musí mať rozlohu najmenej 27 m2 a najviac 90 m2. Automaticky to neznamená, že ak sa developer rozhodne postaviť takýto bytový dom, musí ísť výlučne o byty určené na nájomné bývanie. Ten sa môže rozhodnúť, že postaví bytový dom so 100 bytmi, pričom 40 z nich vyhradí pre nájomné bývanie a zvyšok buď predá alebo prenájme po vlastnej osi.
Forma projekcie a výstavby nájomného bývania:
Vychádzajúc zo štatistík okolitých štátov západnej Európy napr. Rakúsko, Nemecko, Dánsko, kde sa v priemere počet nájomných bytov vs. bytov vo vlastníctve pohybuje od 41 – 52% (Švajčiarsko dokonca 57 %) sa odvíja aj forma projekcie a samotnej realizácie výstavby nájomných domov. Projekcia a výber metódy musí byť jasný už na samom začiatku projektu, nakoľko výrazne ovplyvňuje samotný povoľovací proces a komunikáciu s úradmi a potrebami investora.
Predtým než sa začne samotná výstavba, je dôležité naprojektovať bytový dom s cieľom, aby sa postavil čo najrýchlejšie, cenovo najefektívnejšie ale samozrejme najkvalitnejšie. V súčasnosti sa bytové domy stavajú klasikou metódou monolitickej konštrukcie, princíp spočíva v betonáži jednotlivých poschodí a stropných konštrukcií do predpripraveného „debnenia“. Kde betón následne „zreje“ (v závislosti od teploty a vlhkosti) od 7 – 14 dní pokiaľ sa pokračuje s ďalším poschodím. Toto výrazne predlžuje čas/ finančné náklady na samotnú stavbu. Práve preto posledných 50 rokov vývoj v západnej Európe smeroval k urýchleniu výstavby a to použitím tzv. prefabrikátov a/ alebo filigránov (stien a stropov), ktoré sú pred-vyrobené a dopravené na stavbu. Ich osadenie, spojenie do komplexu základne stavby skracuje proces výstavby o 20 – 40 % voči monolitickej metóde. Ďalšou a do budúcnosti dôležitou výhodou je zníženie počtu profesií na stavbe (viazači a robotníci s debniacou technikou). Pri použití prefabrikátov a filigránov je potrebné pri ich inštalácií omnoho menej a aj s nižšou kvalifikáciou na bežnej stavbe (v ideálnom prípade stačia 4-5) a to v konečnom dôsledku iba urýchli a zefektívni výstavbu nájomných bytov. Žiaľ na Slovensku a Česku momentálne nemáme výrobcov pre tieto typy, avšak to by sa malo zmeniť vytvorením dopytu, či už zo strany developerov alebo štátu.
Peter Cibula, Commercial Director Stat-Kon uvádza, že termín „nájomné bývanie“:
- Vyrieši problém mladej generácie (25 – 30 rokov) po kvalitnom bývaní v mieste výkonu práce a nezaťaží ich vysokou splátkou hypoték, čim im zároveň poskytne flexibilitu v rozhodovaní o jednotlivých fázach života
- Zároveň zabezpečí vysokú mobilitu pracovnej sily, tak pre súkromný sektor ako aj štátnu správu
- Predpokladom výstavby nájomných bytov je vysoká opakovateľnosť jednotlivých projektov bytových domov, čo však pri progrese v stavebných technológiách, zabudovaní rozvodov el. vedenia, vody a úprave fasád, prípadne zelených striech etc. nespôsobí vznik novodobých „králikární“
- Odstránením štandardných stavebných postupov sa zefektívni výstavba
a úspora materiálu čo je do budúcnosti jedným zo záväzkov pri plnení ESG princípov.
V procese výstavby úlohu buď preberie štát alebo developer alebo v určitých prípadoch investor. Ak úlohu preberá štát, buď si výstavbu zabezpečí sám, alebo si zazmluvní developera, ktorý mu za vopred daných podmienok doručí bytový doma a po dokončení sa vlastníkom stane štát. Obdobne to funguje, aj keď si výstavbu si zabezpečuje investor – buď po vlastnej osi alebo cez developera, od ktorého dokončený bytový dom odkúpi za vopred dohodnutých podmienok.
Existujúce projekty nájomného bývania
Medzi už existujúce projekty patrí napr. Lomená Residence v Košiciach dokončená v 2020, pri ktorej úlohu developera aj investora prevzala Kooperativa. Bytový objekt priniesol 60 apartmánov. Ďalším projektom je Arboria Apartments v Trnave, ktorá bola dokončená v štvrtom kvartáli 2021. Na strane developera bol Lucron a na strane investora Kooperativa. Samotná transakcia začala v 2018 a Lucron sa v nej zaviazal doručiť bytový dom s 51 apartmánmi, retailovými prevádzkami na prízemí a podzemným parkoviskom a počas prvých 24 mesiacov bude Lucron spravovať správu a prenájom nehnuteľnosti.
V poslednom kroku, keď už bytovka stojí a je pripravená prijímať nájomcov, úlohu ich dodania môže prevziať takmer ktorákoľvek strana, ktorá už v samotnom procese výstavby figurovala. Lucron, ako developer zabezpečil nájomcov do projektu Arboria, Kooperativa si sama zabezpečila nájomcov do projektu Lomená, avšak najväčšiu úlohu by mal však zohrať práve štát. Ten cez zoznam záujemcov o dané bývanie, kde sa už ľudia mohli prihlásiť sa vytvoril poradovník, ktorý má cez 30 000 – 40 000 čakateľov na pridelenie nájomného bytu.
Podpodra nájomného bývania štátom a zamestnávateľmi
Jednu z ďalších možností priblížila spoločnosť Up s projektom Andoma. Ten ponúka výhradne pre zamestnávateľov možnosť zabezpečiť ubytovanie pre svojich zamestnancov. Samotné ubytovanie Up vlastniť nebude, bude však sprostredkovateľom v procese hľadania nájomcov.
Zaujímavejším je však finančný benefit pre nájomcu bytu, štátom podporovaného nájomného bývania. Samotný zamestnávateľ môže prispieť až do výšky 4€/m2 plochy bytu, najviac však 360 € za mesiac, čim sa pre nájomcov, resp. zamestnancov stane dané ubytovanie atraktívnejším. Zároveň to pomáha riešiť problém s lokálnym nedostatkom ľudských zdrojov, ako aj problém so získaním a udržaním kvalitných zamestnancov. Andoma teda rieši bývanie pre zamestnancov pochádzajúcich z iných regiónov, či dokonca iných krajín a tým podporuje mobilitu. Vo svojej podstate sú to zamestnanecké byty, ktoré ale spadajú do konceptu nájomného bývania. Samotný projekt teda dokáže pomôcť:
- podporiť výstavbu nájomných bytov aj mimo regionálnych a veľkých miest,
- riešiť problém s lokálnym nedostatkom zamestnancov,
- poskytnúť daňové zvýhodnenie pre všetky podnikateľské subjekty,
- riešiť problém financovania výstavby zamestnaneckých bytov, nakoľko ich môžu financovať aj zamestnávatelia na základe motivujúcich daňových a odvodových úľav.
„Zamestnávateľom pomáhame s pálčivým problémom: nedostatkom kvalitných ľudských zdrojov. Naša Andoma podporuje mobilitu zabezpečením bývania pre zamestnancov, vďaka čomu firmy ľahšie získajú a udržia kvalitných zamestnancov. Zároveň Andoma podporuje zníženie fluktuácie a zvýšenie lojality, lebo vytvára sociálne zázemie pre zamestnancov. Okrem zorganizovania siete dodávateľov riešenie Andoma odťaží administratívu zainteresovaných strán a zabezpečí transparentné a jednoduché vyplácanie podpory bývania,“ tvrdí Igor Janok, generálny riaditeľ Up Slovensko.
Zdroj: Cushman & Wakefield
