Tento vývoj potvrdzuje pretrvávajúcu aktivitu na trhu. Časť bytov sa však predávala aj neverejne, najmä v súvislosti so spustením predpredajov v projektoch ako Nový Istropolis, Zwirn, Rakyta či Nesto.
„V Q4 2025 zostala ponuka novostavieb v Bratislave prakticky nezmenená oproti predchádzajúcemu kvartálu a stále sa drží na vysokých úrovniach, hoci za rekordmi z rokov 2017 – 2018 naďalej zaostáva. Zároveň vidíme viacero dôležitých spustení predpredajov a do diskusie vstupujú aj veľké urbanistické témy, ako je budúcnosť Zimného prístavu, ktoré môžu trh v ďalších obdobiach ovplyvniť,“ konštatuje Martin Decky, CEO spoločnosti BuiltMind.
„Rast reálnych miezd spolu s postupným zlepšovaním sa podmienok financovania podporili oživenie aktivity na rezidenčnom trhu. Priemerné hypotekárne sadzby sa ku koncu roka znížili na úroveň 3,4 – 3,5 %, pričom vybrané ponuky sa blížia k hranici 3,0 %,“ približuje Lukáš Brath, Senior Analyst v Cushman & Wakefield.
Silná ponuka a postupný rast cien
Ponuka nových bytov zostala oproti predchádzajúcemu kvartálu prakticky nezmenená a naďalej sa pohybuje na vysokých úrovniach okolo 3 700 bytov, pričom v Q4 sa predala až pätina ponuky.
„Ceny v závere roka pokračovali v raste. Priemerná ponuková cena v Q4 2025 medzištvrťročne vzrástla o približne 2,5 % nad úroveň 5 600 €/m². Najdrahšie byty na m² z typických dispozícií boli opäť menšie 1+kk s cenou takmer 6 600 €/m², o niečo nižšiu, no podobne vysokú úroveň dosiahli aj väčšie byty 4+kk+, ktoré často patria do luxusného segmentu,” doplnil Decky.
Nárast predpredajov v novo spustených projektoch
Viacero rezidenčných projektov v uplynulom štvrťroku spustilo predpredaj, čo zásadným spôsobom ovplyvnilo aj celkové štatistiky predajov. Kým vo verejnom predaji sa predalo 702 bytov, v celkovom predaji či narástlo až na 818 bytov. Ovplyvnilo to najmä spustenie predaja viacerých projektov v predpredaji ako napr. Nový Istropolis, či ďalšie fázy projektov ako Rakyta, Nesto, či Zwirn.
Najúspešnejším developerom bola v závere roka spoločnost Cresco Real Estate so 111 celkovými predajmi. Dobre sa však darilo aj spoločnostiam ako ITB, YIT Slovakia, Immocap, či Lucron, ktoré predali medzi 46 – 85 bytov za Q4 2025.
Bratislavský rezidenčný trh má za sebou úspešný rok
„V roku 2025 sa v bratislavských novostavbách predalo takmer 2 800 bytov, čo je najvyšší ročný objem predajov od roku 2021 a jasný signál postupného oživenia rezidenčného trhu. Najväčší záujem bol o dvojizbové byty, ktoré tvorili takmer polovicu všetkých predajov, a o projekty v etablovaných lokalitách na periférii mesta, ako sú Slnečnice, Čerešne či Bory, ale aj o vybrané projekty v centre Bratislavy, napríklad Zwirn alebo Downtown Yards,“ komentuje Lukáš Brath.
Najpredávanejšie projekty 2025
Z hľadiska celého roka 2025 boli jednoznačne najpredávanejším projektom Slnečnice, ktoré vo všetkých svojích etapách predali viac ako 300 bytov. Veľmi vysoké čísla však dosiahli aj ďalšie projekty v okrajových častiach mesta, ako Čerešne alebo Bory. Tento fakt potvrdzuje rastúci záujem kupcov o projekty skôr na okraji Bratislavy. Z projektov v novom centre mesta, tzv. “downtowne” sa najviac darilo projektom Zwirn, Downtown Yards a Skypark Tower.
Najväčší záujem je o 2-izbové byty, ktoré tvoria polovicu predajov
Rovnako ako počas celého roka, aj v Q4 sa ďalej posilňoval trend menších bytov. Záujem o jednotky s výmerou pod 60 m² sa zvýšil, pričom 2-izbové byty tvorili až 49 % všetkých predajov v roku 2025.
Priemerná výmera bytov v ponuke za posledné 3 roky narástla o 9 % na 65,7 m2. Naopak, priemerná výmera predaných bytov klesla o 15 % na úroveň 57,6 m2, čo predstavuje druhú najnižšiu hodnotu za poslednú dekádu. Priemerný predaný byt tak bol o viac ako 8 m² menší než priemerný dostupný byt. Potvrdzuje to tak dlhodobý trend a rastúci záujem o menšie byty.
Najviac bytov sa predalo v II. a V. obvode
Z pohľadu mestských obvodov sa najviac bytov predávalo v Bratislave II a IV (spolu približne 54 % predajov), pričom najmenšie jednotky sa predávali v Bratislave V (priemerne okolo 62 m²).
Ceny budú mierne rásť, predaje ostanú vysoké
Makroekonomické prostredie v Q4 prispelo k stabilizácii očakávaní na trhu. Základná úroková sadzba zostala na úrovni 2 % a prieskum ECB ráta so stabilizáciou okolo tejto úrovne bez výraznejšieho poklesu.
BuiltMind zároveň očakáva, že trh sa v najbližších dvoch rokoch ustáli na cca 700 – 800 predajov za kvartál. Ceny by mali rásť stabilným tempom okolo 4 – 5 % ročne smerom k hranici 6 000 € v roku 2027.
Zdroj: Cushman & Wakefield Slovensko
