Co se na trhu stalo po rekordních letech 2021–2022? Mezi odborníky je shoda, že po boomu přišla tvrdá korekce.
Bylo jasné, že boom nemůže trvat věčně. Nájemní transakce i financování byly mimořádně snadné a pronajímalo se prakticky všechno. Loni ale přišla prudká a rychlá korekce. Nájemci po covidu nabrali velké plochy, protože měli silnou poptávku a růst se zdál nezastavitelný – jenže poptávka z ničeho nic skončila a přišel propad. Výsledkem byla sekundární neobsazenost: firmy držely pronajaté prostory, ale reálně je nevyužívaly a tam, kde to šlo, se jich snažily zbavit. Trh s novými nájmy se tak na čas prakticky zastavil.
Odrazilo se to nějak i na výnosnosti?
Vidíme postupné oživení a nové příležitosti. Firmy znovu zaplňují volné plochy a začínají se dívat po nových. I ekonomická stránka prošla korekcí: nájmy šly dolů, výnosové míry naopak nahoru. Vracíme se k rovnováze, která dosáhne vrcholu někdy v příštích dvou třech letech.
Jak se během této korekce dařilo Marq (dříve GLP)?
Šli jsme cestou investic a přípravy nových projektů. V Česku máme všechny dokončené areály plně pronajaté a pokračujeme v přípravě nových. Před dokončením je GLP Park Praha Kozomín s plochou 7 600 m² a příští rok plánujeme otevřít GLP Park Brno–East I se 40 000 m² a GLP Brno East II s 25 000 m².
Máte pronajato všechno?
V Česku máme plnou obsazenost. Na Slovensku se ale uvolnily dvě jednotky v GLP Parku Bratislava–Senec: jedna o velikosti 19 000 m² a druhá o 10 000 m². Obě mají zesílenou nosnost podlahy (7 tun) vhodnou pro instalaci skladovacího mezaninu a jedna z hal je vybavena speciálními protipožárními úpravami pro skladování pneumatik.
Konec monoparků. Přichází „multifunkce“
Co bude hlavním trendem průmyslové výstavby? Velké areály už prý nejsou v kurzu.
Areály postavené pouze pro logistiku či průmysl jsou pomalu minulostí, i kdyby byly sebehezčí, zelené a komfortní. Města a obce dnes očekávají, že nové developmenty přinesou lidem v okolí vyšší přidanou hodnotu, tedy také služby a funkce, které lokalita potřebuje. Mohou to být menší retailové jednotky, čerpací stanice, prostory pro místní podnikatele nebo další občanské vybavení. Zkrátka multifunkční využití plochy, čemuž se developeři přizpůsobují.
To hodně souvisí i s tolik prosazovanými ESG principy. Změnilo se něco i tam?
ESG prošlo stejnou korekcí jako celý trh. Developeři už se nehoní za certifikacemi za každou cenu, ale investují tak, aby ESG opatření dávala i ekonomický smysl. Fotovoltaika se navrhuje jen v takové kapacitě, jakou areál reálně spotřebuje, ne jako demonstrativní naddimenzované instalace. Stejné je to u materiálů: dnes musí být spolehlivé, dostupné a funkční, nejde o to jen vyplnit kolonku o nízké uhlíkové stopě. A tak bych mohl pokračovat.
Takže končí honba za nižší uhlíkovou stopou.
Udržitelnost se tak vrací ke své podstatě, tedy poskytovat dlouhodobou hodnotu a nezatěžovat své okolí. Snížení emisí je tedy jen jeden z cílů, nikoli ten jediný. Klíčová je energetická efektivita, kvalitní konstrukce a dlouhodobá využitelnost areálů. Budovy, které mají nízké provozní náklady, dobře slouží nájemcům a nepůsobí jako rušivý prvek v okolí, jsou přirozeně rentabilní.
Logistika nepředstavuje „regály a vozíky“, ale high-tech provoz
Mění se i logistika samotná?
Dramaticky. Logistika už nepředstavuje jen přemisťování krabic v regálech. Uvnitř vznikají provozy, které jsou technologicky mnohem sofistikovanější než samotná budova. Robotika, automatizace, autonomní systémy. Kolem toho vznikl úplně nový high-tech byznys. A to přirozeně zvyšuje nároky na kvalitu budovy i lidí, kteří s těmi systémy pracují.
Často se zmiňuje budování datových center. Je to reálný trend?
Určitě. Na datech žijeme a budeme žít, a rozmach AI ten trend jen zrychluje. Postavit vhodnou halu pro datové centrum samo o sobě není problém, skutečnou výzvou je najít ideální lokalitu. Ta musí mít vysoce kapacitní elektrické napájení, robustní datovou konektivitu a možnosti pro zajištění redundance, tedy více nezávislých zdrojů energie i datových tras. Velkou roli dnes hraje také dostupnost vody a infrastruktury pro chlazení, protože energetická náročnost moderních serverů dramaticky roste.
V Česku začínají první projekty postupně vznikat, ale trh zatím čeká na velké globální poskytovatele datových služeb. Ti sice vyčkávají, ale dříve či později budou muset do střední Evropy vstoupit.
Jak bude vypadat výstavba do budoucna? Budete se více zaměřovat na brownfieldy, nebo na nové lokality?
Budeme stavět méně, ale lépe. Masové produkci stovek tisíc metrů ročně nevěřím. Budoucnost je ve specializovaných, kvalitních budovách – dražších, menších, ale s vysokou přidanou hodnotou. Jednoduchých krabic bude čím dál míň. Pracovní síla je drahá a technologie náročné. Tomu se musí přizpůsobit i development.
Nastane podle vás doba, že budou developeři v kraji vítáni?
V Moravskoslezském kraji se to dělo a děje dál. Tamní politická reprezentace chápe, že průmyslový development je pro region klíčový. Zbytek republiky změny nerad vidí – historicky jsme společnost, která nemá ráda zásahy do statu quo. Jestli se to změní? Já věřím, že ano, protože potenciál tu je.
JAN PALEK
Jan Palek je ředitelem české pobočky developera logistických a průmyslových nemovitostí Marq, který dříve vystupoval pod značkou GLP.
Marq patří mezi globální lídry v oblasti vývoje a provozování moderních logistických zařízení a spravuje portfolio zhruba 2 000 nemovitostí o celkové rozloze přes 55 milionů metrů čtverečních.
Zdroj: LogisticNEWS
