Stačí se podívat na Německo, největší logistický trh v Evropě. Dnes zde najdeme přibližně 400 milionů metrů čtverečních logistických ploch, z nichž významná část bude v příštím desetiletí prakticky nevyužitelná. Budovy jsou příliš staré, neadaptovatelné na moderní provoz, obtížně udržitelné a mnohdy nevyhovují ani základním požadavkům třetích stran. To představuje problém, ale zároveň i obrovskou příležitost.
Současně se pod tlakem strukturálních změn v průmyslu uvolňují další pozemky. A právě tyto dobře situované lokality se rychle dostávají do hry. To, co investoři a developeři ještě před pár lety vnímali jako okrajovou strategii, se dnes stává jedním z hlavních motorů transformace celého odvětví: brownfieldy na evropském logistickém trhu začínají sehrávat klíčovou roli.
Z pohledu evropských hráčů, včetně těch na českém trhu, je přidaná hodnota této strategie zcela zřejmá. Brownfieldové projekty umožňují vytvořit moderní logistické prostory třídy A v již etablovaných lokalitách, a to s rychlejšími termíny výstavby, lepší emisní bilancí CO₂ a se schopností reálně řešit napětí mezi rostoucími stavebními náklady a tlakem na konkurenceschopné nájemné.
Hledání konkurenční výhody
Investoři a developeři po celé Evropě dnes pracují v prostředí bezprecedentních omezení. Náklady na výstavbu zůstávají vysoké, zatímco ochota nájemců absorbovat další růst nájemného je vzhledem k aktuální ekonomické situaci velmi omezená. Současně je stále zřejmější, že obce nemají velký zájem vymezovat nové rozsáhlé zóny pro logistiku, často kvůli nedostatku vhodných pozemků, slabé infrastruktuře nebo nevoli místních obyvatel. A i tam, kde jsou greenfieldové lokality přece jen určeny k rozvoji, stávají se plánovací a povolovací procesy stále složitějšími a časově náročnějšími.
Ani brownfieldy však nejsou bez rizik. Nesou s sebou nejistoty týkající se cílové kvality, nákladů i reálné dostupnosti. Právě proto je zvyšování transparentnosti naprosto klíčovým předpokladem úspěchu. V Německu například přispělo několik tržních iniciativ, podporovaných naší společností Drees & Sommer, k výrazné profesionalizaci trhu a lepší kvalitě dat. Díky spolupráci mezi hráči v oboru, technickými experty a samosprávami postupně vznikají společné standardy a osvědčené postupy v oblasti redevelopmentu. Ty pomáhají brownfieldy posunout z kategorie obtížně uchopitelné výjimky do role škálovatelné a investičně atraktivní cesty pro modernizaci logistiky.
Data a expertíza jako klíčové akcelerátory
Zůstaneme‑li u Německa, jedním z nejdůležitějších nástrojů v této oblasti je národní registr brownfieldových lokalit. Tento systém poskytuje průběžně aktualizovaný a standardizovaný přehled o brownfieldech po celém Německu, založený na identifikaci podporované umělou inteligencí a na konsolidovaných geoprostorových datech. Pro developery a investory výrazně snižuje jednu z hlavních vstupních bariér a proměňuje dříve nahodilé vyhledávání lokalit v systematický a škálovatelný proces.
Další zásadní překážkou je správná volba opatření při modernizaci stávajících objektů, tedy dosažení reálných udržitelných přínosů bez zbytečného zvyšování nákladů a složitosti. Za tímto účelem aktuálně probíhá oborová studie ve spolupráci s LOGIX, německou iniciativou pro logistické nemovitosti. Ta detailně analyzuje existující objekty: široká škála modernizačních opatření je testována na vybraných provozovaných budovách a hodnocena z hlediska nákladů i efektivity vůči definovaným standardům udržitelnosti. Výsledná doporučení mají poskytnout vlastníkům nemovitostí praktický nástroj, který jim pomůže identifikovat ekonomicky nejvýhodnější kroky z širokého spektra možných zásahů.
Mění se také legislativní prostředí. Například nizozemský zákon o životním prostředí a plánování, platný od roku 2024, sjednocuje předpisy týkající se výstavby, hluku a znečištění do jednoho komplexního rámce. Díky tomu zjednodušuje povolovací procesy a poskytuje jasné udržitelnostní směrnice, a tím umožňuje efektivní redevelopment brownfieldů, aniž by byla ohrožena vysoká ESG kritéria. Města jako Lyon, Turín nebo Rotterdam zároveň stále častěji staví přestavbu stávajících průmyslových ploch do centra svých strategií udržitelnosti a městské obnovy, což brownfieldovým projektům výrazně zjednodušuje cestu k realizaci.
Od komplexity k opakovatelným strategiím
V praxi redevelopmentu začínají projekty brownfieldů jen zřídka s jedním předem daným scénářem. V rané fázi se zpravidla paralelně hodnotí několik možných variant. Často není vůbec jasné, zda bude na místě nutná úplná demolice, nebo zda lze části stávající konstrukce technicky vylepšit a ponechat v provozu. Skutečnou výzvou tak není pouze technická proveditelnost, ale především strukturované rozhodování. Každá nemovitost je sice unikátní, ale samotný rozhodovací proces unikátní být nemůže – pokud má být rychlý, ekonomický a dobře obhajitelný. Převést komplexní otázky redevelopmentu do opakovatelných a standardizovaných kroků se ukazuje jako zásadní podmínka pro udržení tempa i nákladové efektivity.
Celkově platí, že mnoho hráčů na brownfieldovém trhu v CEE i v celé Evropě stále hledá své místo a teprve formuje vlastní strategii napříč jednotlivými zeměmi. Pokud však chtějí získat skutečnou konkurenční výhodu a dlouhodobě odolná portfolia, je nezbytné se v tomto rychle rostoucím segmentu zorientovat včas a spojit se s partnery, kteří disponují prokazatelnou expertízou, kvalitními daty a transparentními rozhodovacími rámci. Jen tak lze proměnit brownfieldový potenciál v hodnototvornou strategii pro nadcházející dekádu.
Autoři
Pascal Metschel, Segment Lead – Asset Class Logistics, Drees & Sommer
Mustafa Kösebay, Associate Partner, Drees & Sommer
ve spolupráci s Drees & Sommer Czech Republic
