Urbanizace, nedostatečná nabídka bytů a růst střední třídy jsou hlavními hnacími silami trhu s bydlením ve střední a východní Evropě

29.03.2023 | Logistický HYDEPARK

I přes nižší meziroční růst zůstává Česká republika lídrem PRS trhu. Vyplývá to ze studie společnosti Colliers s názvem The living sector in CEE-6.Let's discover the potential of the market segment (Sektor bydlení v zemích CEE-6. Poznejme potenciál tohoto segmentu trhu).

V roce 2022 došlo v zemích střední a východní Evropy (CEE) k výraznému růstu nabídky bytů formou tzv. institucionálního pronájmu (pronájem bytů institucionálními investory, PRS). Největší nárůst zaznamenalo Maďarsko (+301 %), Rumunsko (+244 %), Polsko (+217 %) a Bulharsko (+173 %).

Trh pronájmů a studentského či sdíleného bydlení je v regionu CEE méně rozvinutý než v západní Evropě. Většina bytového fondu ve střední a východní Evropě je stále ve vlastnictví soukromých osob nebo obcí. V posledních letech však v regionu sledujeme nárůst tzv. institucionálního nájemního trhu, výrazný je zejména ve Varšavě, Praze, Budapešti a Bukurešti, v menší míře pak také v Sofii a Bratislavě. Trhy mimo hlavní města začaly rovněž růst, a to především v Polsku a České republice.

Hlavní hnací síly trhu s bydlením v zemích CEE

Urbanizace a migrace

S rozvojem měst ve střední a východní Evropě roste poptávka po nájemním bydlení v městských oblastech. Mnoho lidí se stěhuje z venkova do měst za prací, vzděláním a dalšími příležitostmi. Mnoho z těchto osob hledá flexibilní a kvalitní nájemní bydlení, což vede ke zvýšené poptávce po nájemních bytech a servisovaných PRS projektech.

Chybějící nabídka

Další silou, která pohání růst trhu s bydlením ve střední a východní Evropě, je chybějící nabídka bytů. To motivuje rostoucí počet institucionálních investorů, jako jsou soukromé kapitálové společnosti nebo specializované fondy a nemovitostní investiční fondy, aby začaly v regionu investovat. Lákají je relativně nižší náklady a vyšší potenciální výnosy v porovnání se západní Evropou a také rostoucí poptávka po nájemním bydlení.

Růst střední třídy

Spolu s rozmachem střední třídy si stále více lidí může dovolit pronajmout byt spadající do kategorie PRS a platit za kvalitnější služby, modernější design interiéru a lepší lokalitu. Před soukromým vlastnictvím dávají této formě pronájmu přednost i příslušníci mladších generací, a to zejména kvůli jejich životnímu stylu vyžadujícímu mobilitu a oceňujícímu koncept sdílené ekonomiky. Ačkoliv je institucionální pronájem dražší než pronájem nabízený individuálními pronajímateli, je pro řadu výhod, které nabízí, stále populárnější. Mnoho stávajících PRS objektů tak má dnes dokonce pořadníky zájemců o nastěhování.

Cenová dostupnost

Rostoucí náklady na úvěry na bydlení způsobují, že část populace si jednoduše nemůže dovolit koupit byt nebo se nechce vázat dlouhodobými úvěrovými závazky. Institucionální nájem je často levnější než splátka hypotéky a pro jednotlivce je mnohem pružnější a flexibilnější.

Válka na Ukrajině

Na poptávku po projektech bydlení v zemích CEE má významný vliv i probíhající válka na Ukrajině. Příliv uprchlíků před válkou přinesl zvýšení poptávky po bytech k pronájmu, včetně PRS projektů a také studentského bydlení, a to zejména v zemích, jako je Rumunsko, Polsko a Maďarsko. Ačkoli se mohlo zdát, že nárůst této poptávky bude dočasný, zůstává stále na vysoké úrovni. Důsledkem je omezená dostupnost bytů a trvale vysoké ceny nájemného ve velkých městech. Očekává se, že tato situace bude přetrvávat i v dlouhodobějším horizontu.

Sdílené služby

Střední a východní Evropa je nejoblíbenějším regionem pro centra podnikových a IT služeb či výzkum a vývoj. Tento sektor stále roste, ať už pohledu investic nebo vytvářených pracovních míst. Důvodem jsou především nižší provozní náklady a také dostupnost vzdělaných lidí. Výše uvedené skutečnosti mají vliv především na poptávku po rezidenčních projektech v největších městech zemí CEE. 

Přechod k pronájmům

V zemích střední a východní Evropy je historicky velmi silný trh soukromého bydlení. Zájem o bydlení v soukromém vlastnictví je zde výrazně vyšší než v západoevropských zemích, kde vidíme vyšší podíl nájemníků. Dá se ale očekávat, že trend se i v zemích CEE postupně obrátí. 

Česká republika je lídrem PRS trhu 

Pokud se podíváme na zásobu existujících PRS projektů ve vlastnictví developerů a investorů, Česká republika představuje s téměř 62 500 jednotkami (+10 % oproti roku 2021) v rámci CEE stále vedoucí pozici. Následuje Polsko s cca 10 000 jednotkami (+217 % oproti roku 2021). 

Trh se studentským ubytováním a sdíleným bydlením je na vzestupu 

Trh soukromého studentského ubytování po útlumu během pandemie opět nabírá na síle. Studenti bývají v zemích střední a východní Evropy z velké části tradičně ubytováni na studentských kolejích patřících univerzitám. Ubytování studentů v soukromě vlastněných nemovitostech představuje stále relativně nový, nicméně rostoucí segment trhu. Trh se sdíleným bydlením je v regionu CEE rovněž novým fenoménem, který se však také pomalu rozrůstá. Ze šesti analyzovaných zemí střední a východní Evropy je tato forma bydlení zatím známá pouze v České republice, Polsku a na Slovensku.

Ceny nemovitostí stále rostou

Ceny nemovitostí v EU mají v posledních 10 letech trvale rostoucí tendenci. V letech 2015 až 2021 došlo v zemích EU-27 celkem k nárůstu o 38 %.  Jedny z největších nárůstů byly zaznamenány ve střední a východní Evropě, vůbec nejvyšší v Maďarsku (+108 %). Výrazný nárůst nastal také v České republice (+84 %) a na Slovensku (+54 %), následovalo Bulharsko (+49 %), Polsko (+48 %) a Rumunsko (+34 %). K nejnižšímu nárůstu mezi zeměmi EU došlo v Itálii (+3 %) a na Kypru (+4 %).

Rostoucí role energeticky účinných budov

Role zelených a energeticky úsporných budov pro nájemce silně roste, a to nejen jako výsledek politiky ESG, ale také kvůli jejich finančnímu přínosu. Očekáváme, že v důsledku toho brzy vzroste rozdíl v nájemném a hodnotě mezi zelenými/energeticky efektivními a ostatními nemovitostmi ve všech zemích skupiny CEE-6. Tento trend by se měl týkat všech sektorů nemovitostí, včetně rezidenčního bydlení.

Zdroj: Colliers

Firmy se příliš nestěhují, raději přejednávají stávající smlouvy

Pět největších nájemních transakcí na pražském kancelářském trhu představovaly loni renegociace, tedy přejednání stávajících smluv. Je to cesta, kterou firmy, jimž končí nájemní smlouva, stále častěji upřednostňují před stěhováním do nových prostor. Přispívají k tomu i vysoké náklady na vybavení kanceláří, tzv. fit out, jež má Praha nejvyšší v regionu střední a východní Evropy a srovnatelné například s Paříží. Loni v Praze činily v průměru 1 252 eur na metr čtvereční, což je 8% meziroční nárůst. Analýzu nákladů na zařízení kanceláří přináší realitněporadenská společnost Cushman & Wakefield ve svém každoročním přehledu EMEA Fit Out Cost Guide.