Jak byste popsal současný vývoj trhu průmyslových nemovitostí v Česku z regionálního pohledu?
Současný vývoj trhu průmyslových nemovitostí v Česku je poměrně dynamický a vykazuje zřetelné regionální rozdíly. Platí, že o Prahu je zájem, ale možnosti jsou zde již omezené. Snažíme se aktivně poukazovat na to, že i vzdálenější regiony mohou být z pohledu logistiky velmi zajímavé. Příkladem jsou lokality v dojezdové vzdálenosti méně než hodinu od Prahy, jako jsou Lovosice, které nabízejí atraktivní podmínky, a dokonce mají potenciál pro přeshraniční logistiku. Samozřejmě, Česká republika není jen Praha. Zajímavou alternativou může být i Plzeň, zejména s ohledem na dlouhou průmyslovou tradici a dostupnou pracovní sílu. Velký vzestup pak zaznamenává Ostrava a celý Moravskoslezský kraj, kde poptávka pochází především od výrobních firem.
Jak se mění role Prahy oproti ostatním regionům zejména z hlediska struktury poptávky a typologie nájemců?
V Praze a jejím okolí je jednoznačně dominantní segment logistiky a last-mile center. Tento posun je primárně poháněn neustále rostoucími nároky e-commerce a potřebou rychlé a efektivní urban delivery. Ostatní regiony si udržují širší spektrum nájemců, s důrazem na tradiční výrobu a těžší průmysl, což Prahu odlišuje.
Jak velký význam budou mít v Praze do budoucna brownfield projekty, vzhledem k nedostatku volných pozemků pro nové haly?
Vzhledem k přetrvávajícímu a stále sílícímu nedostatku volných pozemků pro novou výstavbu se brownfield projekty stanou naprosto klíčovými pro budoucí rozvoj průmyslových nemovitostí v Praze. Bez nich by další expanze a uspokojení poptávky bylo prakticky nemožné. Tlak na jejich využití bude jen narůstat a investoři se budou muset čím dál více soustředit na revitalizaci a přestavbu starých průmyslových areálů.
Mění se role tradičních logistických parků směrem k multifunkčním centrům (sklad–showroom–kancelář)? Jak na to reagujete v P3?
Role tradičních logistických parků se dynamicky posouvá směrem k multifunkčním centrům, která v sobě integrují skladové prostory, showroomy a kanceláře. Jako P3, coby investor, majitel, pronajímatel a správce, máme přehled o aktuálních potřebách trhu a zároveň i možnost na něj flexibilně reagovat. Funkčnost se přirozeně mění v závislosti na lokalitě – platí, že čím blíže centru města, tím více funkcí se v daném areálu prolíná. Skvělým příkladem jsou naše parky v Praze Horních Počernicích a ve Vítkovicích v Ostravě. Zde vedle sebe úspěšně koexistuje klasická logistika, drobná výroba, moderní showroomy, prodejny a samozřejmě administrativní prostory. A to nejen pro různé nájemce, ale často i pro jednu a tutéž firmu. Můžeme uvést příklad společnosti Brainmarket v Ostravě, která k nám zatím přesunula sklad, ale již plánuje integrovat pod jednu střechu i administrativu. Úvahy se také týkají přesunu výroby, a dokonce i výzkumu a vývoje. Klientům se vyplácí mít vše pod jednou střechou navíc s možností prostoru pro budoucí růst a expanzi.
Které vaše projekty prošly nejvýraznější transformací a co tuto změnu nejvíce pohánělo?
Mezi naše projekty, které prošly nejvýraznější transformací, bych jednoznačně zařadil P3 Prague Horní Počernice. Tento park se postupně rozšiřuje směrem k modernímu retail-warehouse modelu. Tuto změnu primárně pohání poptávka nájemců po univerzálním a flexibilním prostoru, který by mohl sloužit více účelům. Díky tomu dnes v Horních Počernicích najdeme vedle sebe klasický sklad a výrobní halu, ale také studio pro virtuální realitu, prodejnu květin, zookoutek v obchodě s chovatelskými potřebami a nejnověji i nákupní galerii aut. To dokazuje, jak se mění očekávání trhu a jak jsme schopni se jim přizpůsobit.
Jak podle vás bude v příštích letech vypadat poměr mezi greenfield výstavbou a reprofilací starších průmyslových lokalit?
Myslím si, že v příštích letech dojde k výraznému posunu v poměru mezi greenfieldovou výstavbou a reprofilací starších průmyslových lokalit. Greenfieldové plochy jsou v podstatě už vyčerpané; kde to šlo stavět, tam už se postavilo. Nové greenfieldové plochy se budou objevovat spíše výjimečně, a to v lokalitách, kde vzniká nová dopravní infrastruktura, jako jsou nové dálnice či obchvaty. Naopak, velký potenciál vidíme v reprofilaci. Mnoho logistických center postavených před 20 až 30 lety začíná dosluhovat a pro majitele i nájemce bude často efektivnější a udržitelnější tyto objekty přestavět a modernizovat než hledat nové pozemky.
Jak zásadně se změnil design a technické standardy hal za posledních 10–15 let? Co dnes nájemci považují za „must-have“?
Technické standardy hal se za posledních 10 až 15 let změnily naprosto zásadně. Dnes nájemci považují za ‚must-have‘ zejména energetické úspory a technologickou připravenost. Když se podíváme na starší industriální stavby z období kolem let 2005 až 2010, primární důraz byl kladen na nákladovou efektivitu a prvky dnešního ESG řešení byly spíše výjimečné. Současné stavby, od roku 2020 a dále, již berou část ESG standardů jako téměř normu, s certifikacemi BREEAM a LEED. Dále se setkáváme s vyšší světlou výškou, což umožňuje efektivnější skladování a instalaci moderních technologií. Klíčová je připravenost na automatizaci a robotizaci. Samozřejmostí jsou šetrnější technologie, jako je fotovoltaika, rekuperace tepla, chytré řízení spotřeby energie a vody. Moderní haly musí být připraveny obsloužit více typů nájemců – ať už jde o klasický sklad, výrobu nebo e-commerce. Do budoucna se dá očekávat, že se bude jednat o inteligentní průmyslové budovy využívající IoT, senzory a AI pro optimalizaci provozu. Recyklace a udržitelnost se stane naprostou nutností, nikoli pouhou volbou. Samotný design industriálních budov, až na výjimky, zůstává i nadále plně podřízen jejich funkci. V tomto segmentu nejde o estetiku ani architektonické efekty – prioritou je účelnost, efektivní provoz a technické požadavky.
Jak ESG ovlivňuje samotný návrh a realizaci průmyslových budov?
Vliv ESG (Environmental, Social, Governance) standardů na návrh a realizaci průmyslových budov je dnes naprosto komplexní a prostupuje celým procesem. Pokud developer aspiruje na získání prestižních certifikací jako BREEAM nebo LEED, musí začít přemýšlet o udržitelnosti již ve fázi konceptu. To zahrnuje pečlivý výběr stavebních materiálů a zvažování možností využití recyklovaných materiálů, ideálně přímo na místě stavby. Projektování se soustředí na dosažení co nejnižší energetické náročnosti budovy. Pokud má nájemce zájem o instalaci fotovoltaických panelů, musí se tomu přizpůsobit již konstrukce střechy. Dále se pečlivě sleduje celá řada parametrů – od nakládání s energiemi, přes hospodaření s vodou až po management odpadů. Všechny tyto aspekty je samozřejmě mnohem snazší a efektivnější zapracovat do projektu od počátku, než je dodatečně implementovat. Evropské regulace navíc výrazně zvyšují tlak na nižší emise CO₂ a na budování maximálně úsporných budov. ESG se stává i významnou konkurenční výhodou; firmy s certifikovanými prostory často získávají lepší podmínky pro financování a výhodnější pojištění. Rostoucí důraz na ESG vidíme i u samotných nájemců – jak retailové, tak výrobní firmy dnes ve výběrových řízeních často explicitně požadují energeticky efektivní a udržitelné prostory. A to vše podporují moderní technologie, jako jsou fotovoltaické elektrárny, systémy pro rekuperaci vody, úsporné LED osvětlení a chytré senzory pro optimalizaci spotřeby.
Které technologické prvky – automatizace, IoT, smart energy management – jsou dnes největší konkurenční výhodou pro nové projekty?
Největší konkurenční výhodou pro nové projekty dnes není jen existence konkrétních technologických prvků, ale především flexibilita a připravenost hal na jejich implementaci. Budovy musí být navrženy tak, aby umožňovaly nájemcům realizovat jejich specifické požadavky na automatizaci, IoT řešení nebo chytrý energetický management. My jako P3 klademe důraz na to, že naše nové projekty mají již ve svém základu velmi vysoký standard a jsou adaptabilní. A to je klíčové – být náležitě přizpůsobivý konkrétním potřebám nájemce v dané lokalitě. Můžeme mít nejmodernější technologie, ale pokud je nelze přizpůsobit individuálním procesům klienta, ztrácejí svou efektivitu.
Jak velkou roli bude v budoucnu hrát energetická soběstačnost, recyklace materiálů a cirkulární ekonomika v průmyslových parcích?
Energetická soběstačnost, recyklace materiálů a cirkulární ekonomika hrají velkou roli již dnes a jejich význam bude jen narůstat. Nejde už jen o získávání ‚plusových bodů‘ do ESG reportů nebo o splnění regulací, ale především o základní racionální a ekonomickou efektivitu. Vezměme si například recyklaci stavebního materiálu. Může, ale nemusí být vždy levnější než nákup nového, avšak s ohledem na to, že základní stavební materiály se stávají nedostatkovým zbožím a nároky na přepravu rostou, dává obrovský smysl vyrábět si recyklát přímo na místě pomocí mobilních recyklačních jednotek. Tím šetříme náklady, čas, emise a zároveň snižujeme naši závislost na externích dodavatelích. Tyto principy se stanou standardem v budoucích průmyslových parcích.
Co považujete za největší příležitost a největší výzvu pro český trh logistických a průmyslových nemovitostí v příštích letech?
Česká republika má – a vždy bude mít – unikátní polohu v rámci střední Evropy. Blízkost západoevropských trhů představuje silnou základnu pro logistiku i průmysl. Současně však musí ČR začít výrazně investovat do rozvoje dopravní infrastruktury, která ve srovnání s okolními státy stále zaostává. Za významnou příležitost považuji příchod asijských firem: disponují know-how, dlouhodobou vizí a jejich přístup založený na stabilních, trvalých partnerstvích je pro developery našeho tipu velmi cenný. Naopak velkou výzvou zůstává nedostatek vhodných pozemků, složité povolovací procesy a také trvající míra závislosti na ekonomikách ostatních zemí EU.
„Největší konkurenční výhodou pro nové projekty není jen existence technologií, ale především flexibilita a připravenost hal na jejich implementaci.“
Jan Andrus, Head of Leasing and Business Development P3 pro Českou republiku
Ve světě realit se Jan Andrus pohybuje od 90. let. Začínal s rezidenčním bydlením a posléze se zaměřil na retail projekty. S příchodem do P3 získal zkušenosti s logistikou a průmyslovým developmentem.
Od loňského roku vede nejen divizi Leasingu, kdeje zodpovědný za pronájmy nemovitostí, ale i business development, tedy vyhledávání nových obchodních příležitostí.
Má rád netradiční spojení, a tak své předchozí zkušenosti bohatě zúročil i při rozvoji jednoho z největších průmyslových parků ve střední Evropě P3 Prague Horní Počernice.
Zdroj: LogisticNEWS
