Udržitelnost určuje trendy správy komerčních budov. Po době emocionální nyní přichází doba datová

27.12.2023 | Rozhovor s osobností

Robert Chmelař má více než 10 let zkušeností na realitním trhu, především v průmyslovém sektoru. Od roku 2020 vedl oddělení služeb správy nemovitostí pro Česko a Slovensko v developerské skupině Panattoni. Dříve pracoval také ve společnostech CBRE a Cushman & Wakefield. Nyní zodpovídá za celé portfolio nemovitostí ve správě nové společnosti Blue Assets.

Proč jste se rozhodl vyměnit značku Panattoni za novou společnost Blue Assets?

Ona to zas tak velká změna není. Není tajemstvím, že jsem se v Panattoni staral právě o property management staveb v portfoliu tohoto největšího developera průmyslových nemovitostí na českém i evropském trhu. Chceme vytěžit nabité know-how na poměrně velkém portfoliu projektů, naše informační systémy a nabídnout služby i dalším subjektům. Proto jsme v rámci Panattoni založili dceřinou společnost Blue Assets.

Jaké všechny služby společnost Blue Assets nabízí?

Služeb je celá řada, protože jsme se opravdu naučili o budovy starat komplexně. Naším hlavním záběrem je ale správa nemovitostí. Od řekněme standardní údržby až po revitalizace starších energeticky neúsporných budov. Dokážeme ale nabídnout i leasingové služby nebo v poslední době velmi žádané ESG poradenství. Dále pak v první polovině roku budeme jediným hráčem v tomto segmentu, který dokáže provozovat objektové fotovoltaické elektrárny v rámci našich služeb bez dalších subdodavatelů.

Co je vaší výhodou oproti konkurenci?

V prvé řadě bych zmínil obrovské know-how, které jsme nabrali při správě nemovitostí z portfolia developerské společnosti Panattoni. V této souvislosti bych rád vypíchl unikátní IT řešení, které jsme vytvořili pro správu budov a které je tak skvělé, že nám v podstatě umožnilo se osamostatnit a nabízet své služby dalším zájemcům. Pro moderní správu budov je totiž čím dál tím více zásadní sběr dat a práce s nimi. A pak bych rád oznámil ještě jednu novinku. Už brzy bychom měli získat licenci na provozování velkých fotovoltaických elektráren. Fotovoltaika je v současnosti velmi často využívaná ke snížení energetické náročnosti průmyslových budov, protože tlak na udržitelná řešení je v současnosti enormní, A v budoucnu nepoleví.

Kdo je vlastně váš typický klient?

Zpravidla se jedná o nemovitostní fondy, které investují do komerčních nemovitostí. Dokážeme se postarat o všechny typy budov v jejich portfoliu, od průmyslových hal přes kanceláře až po retailové parky.

Panattoni

Už několikrát zazněl termín udržitelnost. Je to téma, které hýbe světem nemovitostí?

Rozhodně. A to hned ze dvou důvodů. Jednak mají globální světové společnosti své více či méně ambiciózní cíle udržitelnosti, které musí naplňovat. Zde je podstatné zmínit, že tlak není jen od regulátorů, ale také například od velkých bank nebo fondů, které už přestávají poskytovat financování na neudržitelné projekty. A pak je tu čistě praktický důvod. Podívejte se, o kolik stouply za poslední dva roky ceny energie. Investice do udržitelných řešení tak mají ekonomickou návratnost právě v úsporách za provoz.

Jaká řešení od vás vaši klienti a nájemci prostor požadují?

Velmi zjednodušeně: vlastníci požadují budovu, která co nejméně stárne a pak flexibilní řešení na aktuální situaci, jako například zmíněné ceny energií. Nájemce zas požaduje budovu, která funguje za přijatelné náklady, flexibilitu v rámci pronajatých prostor a také plnění svých konkrétních ESG cílů. Řešení pak mohou být individuální, například některé společnosti mají konkrétní závazky na použití energií z obnovitelných zdrojů a podobně.

Jak se udržitelná řešení projevují ve výši nájmů?

Část nájemníků si vyjedná udržitelné investice do stávajících budov výměnou za zvýšení nájemného a prodloužení nájemní smlouvy. Nutno říci, že investoři průběžně investují do svých budov a do udržitelných řešení i bez zvyšování dodatečných nájmů, ale jsou to většinou úpravy dílčí, nikoliv zásadní. Je to vlastně jednoduchá matematika, drahé technologie v počáteční investici se musí v určitém horizontu zaplatit, protože fondy z logiky věci chtějí přiměřenou návratnost. Zároveň, v případě správně zvoleného řešení, se tyto mírně vyšší nájmy vykompenzují nižšími provozními náklady spojenými s nižší energetickou náročností objektu.

V současné situaci je neobsazenost budov téměř nulová a nájmy rychle rostly. Jaký očekáváte vývoj do budoucna?

Poptávka trochu ochladla, a navíc se nyní staví rekordní počet metrů nových průmyslových budov. Očekávám tedy, že neobsazenost mírně vzroste. Nebude to ale nic dramatického. Ze současné téměř nuly se dostane někam k 3 %, protože vhodných míst k výstavbě je stále omezené množství a v některých oblastech, například okolo Prahy, jsou kapacity téměř vyčerpané. Nájmy budou po rychlém růstu v posledních letech spíše stagnovat. Součástí nájemních smluv jsou pak zpravidla inflační doložky. Zde mají velkou výhodu firmy, které platí nájem v eurech a do ceny se jim tak nepromítne trochu zdivočelá česká inflace.

Jak si na trhu stojí starší, méně udržitelné budovy?

Kvůli nízké neobsazenosti je zatím i o starší budovy zájem. Postupně, ale očekávám, že zájem o zastaralé nemovitosti bude upadat, právě kvůli cenám energií a ESG cílům jejich nájemníků. Proto očekáváme další trend, na který je zrovna naše společnost připravená, a jsme schopni klientům v této oblasti pomoci. A to je modernizace starších budov na úspornější řešení.

Jaký bude vývoj ohledně udržitelných řešení do budoucna?

Očekávám, že ubude velkých prohlášení o uhlíkové neutralitě a trh se zaměří více na praktické otázky. Tedy v našem oboru, jak mohou budovy co nejlépe fungovat při akceptovatelných ekonomických nákladech. Daleko více se bude pracovat s daty, aby docházelo k co nejmenšímu plýtvání omezenými zdroji: konkrétně přírodními zdroji a lidským kapitálem. Očekáváme tak rozvoj chytrých IT řešení budov s využitím umělé inteligence, které budou řídit automaticky provoz tak, aby byl v jednotlivých denních nebo ročních obdobích co nejekonomičtější. Po době emocionální tak nastane doba datová.

Zdroj: LogisticNEWS, Markéta Vojáčková

Dušan Drábek

Dušan Drábek posiluje logistiku Emons v České republice

Přibližně 22 000 čtverečných metrů skladových ploch provozuje v České republice v současné době logistická a přepravní společnost Emons. Úkolu rozšířit její logistické aktivity se nově ujal Dušan Drábek.

Mohou se čeští online prodejci těšit na lepší časy?

E-commerce je jednou z oblastí, která zažívá v posledních letech nebývalé výkyvy. Nejprve extrémní nárůst díky zavřeným obchodům v době koronavirové krize, následně pokles v důsledku konfliktu na Ukrajině, zvyšování nákladů, extrémní inflaci a celkové nejistotě ve společnosti. Jak hodnotí současný stav a perspektivy dalšího vývoje segmentu e-commerce v České republice, jsme se zeptali dvou odborníků z této oblasti, Matěje Kapošváry CEO, společnosti Shopsys a Jana Vetyšky, výkonného ředitele APEK - Asociace pro elektronickou komerci.